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招商蛇口拔掉“老”牙丨进深五笔练习法

  乐居财经 张文静 林振兴 发自广州

  这几天招商蛇口颇有些“动荡”，前脚引战平安计划刚凉凉，后脚又悄悄把养老物业放置上“货架”。

  9月13日，招商蛇口发布公告称，其控股子公司招商局置地的全资子公司招商广州，计划将其开发的广州市番禺区东环街东艺路139号7-12栋（含地下室）整体出售给招商局仁和养老投资有限公司（简称“仁和养投”），交易金额达5.72亿元。

  乐居财经从金山谷售楼处获悉，7-12栋正是招商蛇口金山谷养老项目。其中，第12栋出租予招商高利泽养老，初始期为3年，并会自动重续三次，租赁期合共10年。

  金山谷养老项目对招商蛇口来说意义非凡，是其乃至整个招商局集团布阵养老产业落下的第一子。五年前，招商蛇口找来法国第四大养老机构——高利泽集团，联合成立招商高利泽养老服务有限公司。彼时，除万科、保利有所涉足养老外，房企进入银发产业浪潮还未成气候。

  2018年1月，招商蛇口首个养老项目招商高利泽广州番禺国际康复颐养中心开业前夕。招商局集团彼时掌舵人李建红，亲往考察并立下flag，“要在全国范围内实现养老项目的迅速复制。”

  然而，转眼才两年，在全国落地养老项目的理想折戟，招商蛇口也放弃了进军养老产业的“第一子”。

  招商蛇口相关人士回复乐居财经，出售物业不代表退出养老业务，相反，招商健康在推进与仁和更多的合作。但据企查查显示，招商局健康产业投资有限公司（简称“招商健康”）由招商局集团有限公司（简称“招商局集团”）100%全资持有，股东序列未出现 “招商蛇口”。

  关联输血交易

  招商局置地公告显示，出售该金山谷养老物业预期集团将录得出售事项收益约1.29亿元，所得款项净额约3.94亿元拟用作集团的一般营运资金。

  此次出售金山谷养老社区物业，实乃一笔关联交易，招商蛇口（卖家）与仁和养投（买家）均为招商局集团实际控制的企业。公告显示，仁和养投成立于2019年3月5日，主要负责养老社区的投资、建设、运营及管理，招商局集团拥有其33.33%的股权，目前暂未正式营业。

  值得注意的是，招商蛇口也曾是仁和养投的二股东。时间回溯至2019年3月5日，招商局仁和人寿保险股份有限公司（简称“招商仁和人寿”）与招商蛇口共同出资设立仁和养投，占股分别为51%和49%，分别认缴出资额为2.499亿元和2.401亿元。

  彼时，招商蛇口公开表示未来仁和养投将成为公司养老产业布局的重资产平台。蹊跷的是，仅1年多时间，招商蛇口就退出了。2020年7月，招商仁和人寿完成对仁和养投剩余股权的收购，实现100%控股。

  招商局集团官网称，金山谷养老社区是招商蛇口与招商仁和人寿实现双赢合作的首个项目。而此前招商仁和人寿也曾表示，其与招商蛇口仅就金山谷一处养老中心进行了合作。

  不到两个月，招商蛇口继从仁和养投退出后，又将旗下金山谷养老项目物业出售给了仁和养投。

  不仅是金山谷养老项目，近两年招商蛇口养老业务扩张计划已在减速。据了解，除2018年开业的广州和深圳两处养老中心外，杭州和武汉项目虽已公布效果图，但前者仍未开业，后者还没有官宣地址和进度。

  而计划中的深圳光明区养老项目同样没有实质进展，今年又因疫情被耽搁，“近两年可能都不会有开业的消息。”内部人士曾透露。

  种种迹象显示，招商蛇口或在剥离养老业务，转移至招商局集团其他平台旗下。

  不赚钱的养老地产

  不仅是招商蛇口，不少上市房企也在“斩断”养老业务。去年5月，远洋集团（03377.HK）出售北京椿萱茂投资管理有限公司（简称北京椿萱茂）30%股权，而北京椿萱也是远洋名下养老业务的投资主体之一。

  远洋内部高层人士曾向乐居财经透露，“养老产业投资测算模型定义为前5年亏损，后5至15年才是投资回报的峰值。2018年，远洋养老业务大概几千万收入，几乎忽略不计，开业两年的项目基本能实现现金流平衡，但是仍处于不盈利状态。”

  此前，万科董事会主席郁亮曾公开提到，在养老业务上，他没看到任何盈利模式，也没看到任何可以推广学习的模式；易居中国CEO丁祖昱也曾指出，如果用养老地产运营的方式去进行相关的房地产运作，投资回报也非常低。短期不看好养老地产行业。

  可见，“养老项目不好做，不赚钱”，众人皆心知肚明。养老地产虽然前景广阔，但对于高投入、慢产出的养老地产而言，如何盈利成为每个房企操作养老地产项目的难题。

  业内人士分析道，“剥离意味着不赚钱，显然养老产业已经拖累了招商蛇口整体的盈利与发展步伐，剥离这一业务也是情理之中。”

  而今，涉足养老产业五年，招商蛇口仍未在年报中披露养老业务具体营收和盈利情况。

  但据半年报，截至2020年6月30日，招商蛇口资产负债率为66.73%，较上年同期的63.17%上涨了3.56个百分点。

  虽然负债率不高，但对照房企融资的“三条红线”，招商蛇口仍踩线一条。截至6月底，招商蛇口的现金资源约为648.34亿元，而短期有息负债665.22亿元，其现金短债比小于1。

  与此同时，2020上半年，招商蛇口的吸收借款及投资的筹资现金流较去年同期下降145.27%至-56.49亿元。同时，公司经营现金流也较去年同期下降149.32%至-29.9亿元。可见在手现金并不充裕。

  近日，招商蛇口无缘引入中国平安35亿战投，引起资本市场广泛关注。9月13日晚间，中国平安发布公告称因市场环境变化，终止参与招商蛇口定增。在“联姻”失败的当下，斩断不赚钱的业务板块，或许也是招商蛇口一条逼不得已的出路。

文章来源:进深

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