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融创服务递表34天：汪孟德补短板新北方新闻正前方

融创服务董事会主席兼非执行董事汪孟德

  乐居财经 范慧茹 发自天津

  赴港递表后，孙宏斌忙于融创中国在洛阳的战略布局，无暇顾及融创服务上市事宜。

  他放手将融创服务交给了老臣们去打理。

  在递表后的34天里，汪孟德和曹鸿玲携管理层做了3件事。

  第一件事，与建发物业在北京新成立1家物业公司；

  第二件事，与美克家居签署框架协议；

  第三件事，通过招投标，将关联方项目合理纳入自身物业管理规模。

  提升较低的毛利率

  8月20日，融创服务与建发物业旗下怡家园（厦门）物业管理有限公司共同成立北京怡创物业管理有限公司。融创服务持股49%，建发物业通过怡家园（厦门）物业管理有限公司间接持股51%。

  融创服务所谋求的是双赢效益，更是规模经济效益。融创服务招股书中，2017年—2019年，融创服务分别实现收入11.11亿元、18.41亿元及28.27亿元，年复合增长率为59.5%。

  反观其毛利率，2017年、2018年、2019年，融创服务毛利率分别为21%、23%及25.5%，今年一季度毛利率更是只有19.6%，远低于上市物企29%的平均水平。

  一季度净利率只有9.4%，毛利率和净利率双低。而融创服务之所以能做到收入年复合增长率59.5%，即依托迅速扩张的物业管理规模。

  从2017年底到2020年5月底，融创服务在管建筑面积由2000万平方米增长至1亿平方米，年复合增长率高达95.2%。

  尝到规模经济甜头的融创服务，此时选择与建发物业合作亦是审时度势之举。

  在建发国际2019年的业绩报告会上，管理层明确表达有分拆物业上市的计划，资本市场的加持自然是可观的。截止2020年6月30日，建发物业管理板块已覆盖全国35个城市，合同管理面积近4000万平方米。

  虽不敌融创服务在管面积的一半，但随着建发国际近两年明显加快的扩储节奏，未来建发物业的规模成长还有很大空间，两者的合作也有望擦出新的火花。

  补增值服务短板

  9月初，融创服务与美克家居签署框架协议，旨在聚焦美居类业务，实现协同互补。

  据悉，美克家居将携旗下主力品牌为融创服务及其多家子公司的美居类业务提供生产、销售、安装及售后服务在内的全流程服务。

  乐居财经查阅，美克家居成立于1995年，注册资本17.67亿元，法定代表人寇卫平，公司于2000年在上交所主板A股上市，截止9月10日最新市值96.11亿元。

  美克家居隶属家具制造业，主要经营家具、装饰装璜材料、灯具及配套产品的开发、设计、生产和全国连锁销售；家具批发；饰物装饰设计服务、家居设计、手工艺术品制作及销售等。

  此次两者合作并非突如其来。近几年，融创服务社区增值服务发展是其一大短板。2017年-2019年社区增值服务收入占比分别为1.1%、2.9%、3.8%，2020年一季度仅占比总收入的2.2%。

  社区增值服务毛利率除2019年突破30%以外，其余年份表现平平，今天一季度更是跌到12.6%，低于自身整体毛利率19.6%。

  再看融创服务的社区增值服务，包括美居服务、空间运营服务；房产中介服务以及车位使用权销售服务；社区生活服务，如家政、团购及旅游服务。

  而此次与美克家居的合作，正是融创服在社区增值服务方面所做出的努力，通过专业的公司来经营美居服务，起到降本增效的作用。同样，对于美克家居而言，通过合作能够获得融创服务所拥有的资源和渠道等优势，跳过中间渠道实现低成本精准获客。

  获取关联物业合规化

  9月10日，融创服务通过招投标，竞得宁波江岸臻园前期物业管理项目。而江岸臻园所在何处，地图上却不曾出现。

  查阅招标文书显示，招标人为宁波融鑫臻城置业有限公司（简称：融鑫臻城），而融鑫臻城所属集团正是北京融创集团。乐居财经拨打招标人电话，得知江岸臻园正是融创江滨之城项目。

  融创江滨之城位于宁波，总建筑面积134844.65平方米，其中地上建筑面积99193.10平方米，其中住宅89168.49平方米，商业6728.3平方米，配套用房3296.31平方米，地下室建筑面积35651.55㎡，机动车停车位1032个，自行车位1137个，容积率3.90，绿地率30.37%。

  融创服务此次竞标价格为，高层住宅：3.20元/㎡/月，不包含公共能耗费用；商业：4.90元/㎡/月，包含公共能耗费用；车位：60元/月/只。

  在该项目的中标候选人公示文件中，资格审查结果一栏显示4家通过，分别是哪4家文件中未予公示。

  乐居财经致电该项目的招标代理机构——宁波永敬工程造价咨询有限公司，就另外4家单位名称和竞标失败原因的问题，对方表示不便告知。

  在融创服务8月份的招股书中，其风险因素一项表示，“我们的物业管理服务合同可能未经规定招投标程序而获得”。

  招股书进一步说明，根据中国法律法规，房地产开发商一般须通过招投标程序与物业管理公司订立住宅物业的前期物业管理服务合同。

  若住宅房地产开发商在订立前期物业管理服务合同时未能遵守中国法律有关招投标的规定，则其可能须于指定期限内采取整改措施并缴纳罚款。

  而此次，融创服务通过公开招投标的方式竞得宁波江岸臻园前期物业管理项目，意在通过合规的方式取得关联方项目管理权。

文章来源:物业K线

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