乐居财经讯 吴文婷 9月21日，长春赢时物业服务股份有限公司（以下简称“赢时物业”）（873269.OC）发布公告称，公司拟与山东龙威智慧物业服务有限公司（以下简称“龙威智慧物业”）共同出资设立合资命定之爱

林冬娜：智慧健康生活的炼成之道｜对话重温命定之爱

  【编者按】2020年8月26日，中国上海虹桥，由中国房地产业协会指导、乐居财经主办的“2020（第三届）乐居财经年度论坛”即将举行，主题为“浪奔”。

  在后疫情时代全球经贸格局与秩序重构背景下，中国房地产业能否继续“乘风破浪”？重温2018和2019两届乐居财经年度论坛重量级嘉宾专访或会有部分答案。

  在第三届乐居财经年度论坛举办前，我们特别推出《年度论坛•对话重温》系列。本次推出的是，2018年论坛嘉宾、美的置业执行董事兼产业发展事业部总经理林冬娜女士。对话时间2018年9月。

  以下是乐居财经与林冬娜的对话（精选版）

  从野蛮生长到精细化时代，房企产品系在不断优化分级，纷纷筑产业发展的护城河。然而在灿若星河的产品系中谁执牛耳？美的置业致力打造5M智慧健康社区，充分关注用户的人性化需求，从产品研发到面市，始终走在市场前列，焕新理想人居。本期发现中国美好生活匠心产品系，我们一起走近美的置业总裁助理兼产品管理中心总经理林冬娜，听她讲述美的置业产品线的故事。

  林冬娜，现任美的置业集团总裁助理兼产品管理中心总经理、兼管设计研究院。于2004年毕业于华南理工大学，取得建筑学系硕士学位，目前为华南理工大学建筑学院在读博士。其于2004年-2012年就职于广东省建筑设计研究院，期间其作品广州亚运自行车馆、极限运动中心与轮滑场，广州创展中心等工程获得国家及广东省市堪察设计协会多个奖项。林女士于2012年加入美的置业集团，历任设计部部长、设计研究院院长。

  四大产品线满足多样需求

  美的置业成立于2004年，目前已形成了君兰系、云筑系、国宾系、未来系等四大产品线，“这个划分主要有几个依据，第一是土地属性，是城央还是城郊，第二是针对的客群，是刚需客群还是改善型客群。其中君兰系主要是针对城央产品，是最高端的一个系列；云筑系，主要是针对低密度产品；国宾系更偏向于高低组合的业态，以新中式风格为主；未来系以现代风格为主，客户年龄段更年轻。其中国宾系和未来系主要针对刚需刚改型客户，在市场上应用最广。”林冬娜总娓娓道来。

  在建筑设计风格上，美的置业采用现代风格和新中式风格为主，林冬娜总认为现代风格是最切合智能科技产品，而近年来随着民族文化自信的增强，文化的回归使得中式风格产品的应用也比较多。其中君兰江山就是现代风格，而国宾系列就是新中式风格的代表。

  智慧、健康成当前最重要理念

  智慧和健康是美的置业的产品的两个最重要的理念，“智能主要是因为美的控股母品牌在智能家居和电器方面有非常强的研发和制造实力，提供了很好的发展的基础。其次是在市场调研后，我们发现欧美国家家居智能化普及率达到20-30%，但我们国内5%都达不到，也就是说目前有极大的市场需求和发展空间。”

  “智慧除了在家居外，还体现在整个建造过程和管理过程，它是全周期和全过程化的，主要有智慧家居、智慧社区、智能服务和智能平台等四个维度。”林冬娜总补充道。

  在她看来，健康的维度很广泛，包含了材料健康、环境健康、身体健康、心灵健康等，除了设施外，还有跟健康相关的各式服务和相关的产品。“有一部分健康产品已经应用了，比如说在园林里面增加适老、适幼、适青的运动器材设施以及适合聚会、交流的空间。环境健康，比如说负离子环境净化、海绵城市技术、环境分析软件，为客户提供更好的气流环境、空气环境等。另外，美的置业也在结合well健康建筑标准，做健康体系的进一步研发和落地。”

  创新型产品提升品牌溢价

  产品为王的时代，产品系的升级迭代已成标配动作，林冬娜总希望未来可以打造一些差异化智能化产品。“产品创新这一块，首先是智能化体系的深化发展，目前智能化行业场景同质化还是比较严重的，未来无感化、体系化的智能应该是比较重要的一个发展方向。另外住宅产品使用最多的人群是幼儿跟老人。所以在智能化里面加入适老适幼的内容，这个也是研发的重点。”

  “有些企业是以创新型产品为主，更多的是卖产品、卖口碑，有些企业是追求规模化为主，以标准化体系去支撑。对美的置业来说是两者兼有。美的置业的标准化体系产品占70-80%，创新型产品占20%-30%。标准化产品可以支撑快速高质量完成产品设计和产品落地，而创新型产品是标准化迭代的基础，也是做客户口碑、产品品牌、产品溢价的重要支撑。这两类产品在成本概念和客户群选择上，取向上都是不一样的。”林冬娜总对成本与利润的平衡自是心中有数。

  林总坦言，美的置业每半年会对产品线进行升级和更新，只有不停的创新和迭代，才能保持产品的优势。而产品线有着明确的产品形象、客户群，易于快速建立品牌形象，快速推广产品。她还透露，美的置业正在做一个高端产品线，预计在明年发布。

  装配式建筑是房地产发展的必然趋势

  装配式建筑是指将工厂预制好的房屋构件，运到工地装配起来，“像搭积木一样建房子”。目前我国新建建筑中装配式建筑比例大约在3%-5%，2017年住建部提出到2020年全国装配式建筑占新建建筑的比例要达到15%以上，重点推进地区达到20%以上。

  在林冬娜总看来，装配式建筑是未来的一个必然趋势。“第一，从绿色环保来说，它有非常强的优势，如节能节水、减少污染、减少噪音等；第二，老龄化越来越严重，不能再以劳动密集型方式去做建筑。目前建筑工人是急剧减少的，工人都是60后、70后，80后已经很少，90后基本见不到，未来传统的施工模式必然要被颠覆；第三，成熟的装配式效率非常高，比传统施工可以节省1/4到1/3的周期，对企业资金运转效率更加有利；第四，从产品质量体系来看，工厂型的产品质量会比现场手工作业质量要高得多，对于消费升级、产品升级是非常重要的支撑。”

  “目前美的置业装配式建筑大概占10%到15%之间，我们有一百多个项目，其中20多个项目在实行装配式。这个比例还会继续提高，美的置业不仅会应用，也在布局产业链。目前这个行业还处于技术突破期，建筑体系和内装体系的整合还没有打通，没有实现产业链或资源的全整合，随着行业的发展，相信在未来几年行业可以进入爆发期。”林冬娜总透露道。

  空间多功能化需求增强

  产品线标准化发展到一定程度，必然会走向精细化模块化，美的置业又有怎样的标准化之路？林冬娜总说，“美的置业标准化分为产品标准化体系、管理标准化体系，我们有完善的研发团队和自己的设计院体系，这也是标准化落地的重要应用部门，对标准的实施、管控，也起到重要的作用。其中产品标准化体系，以产品线为干，结合成本线、营销需求、工程需求、客户端需求去做研发。今年产品线的迭代更多的是在户型，风格，配置标准的升级。”

  在客户的洞察方面，美的置业会又有怎样的机制去更好地服务于客户，林冬娜总透露道，第一是借助市场大数据，通过调研确定产品趋势和方向；第二是请专业机构做专项的市场调研；第三是企业内部形成一个完整的闭环机制，从设计到研发到落地再到最后评估，通过收集销售数据、物业数据、客户数据，反推标准化体系和设计体系的升级。

  据林总观察，近年来客户需求还是有一些变化的，“户型小型化需求比原来更多，户型面积在下移，客户对空间的多能化、灵活化需求增强等。智能化、健康化家居的需求也在增强，而且现在的客户更倾向于开发商提供一个整体解决方案。之前我们带装修交楼的比例是在10%左右，但去年提高到50%。这也是我们针对客户需求快速做出的市场调整。”

  好的产品线必然是真真实实去关注客户的需求，为客户创造更美好的生活，正如美的置业“智慧生活，美的人生”的品牌理念。

文章来源:乐居财经

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