年末“逆行”扩储 大华月内百亿拿地里的规模机会

  • 2020-12-23
  • John Dowson

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年末“逆行”扩储 大华月内百亿拿地里的规模机会霍建华赵丽颖反目成仇

观点地产网 为了来年的发展,开发商们往往会在年末囤下充足的粮草。然而,随着8月底“三道红线”的出台,众房企不得不减少开支,储粮的计划也有所调整。

观点指数监测的结果就显示,11月份全国100个重点城市总成交土地数量环比减少382宗,总成交土地规划建筑面积环比减少28.8%;成交总价环比减少3.1%。

但世事无绝对。面对“三道红线”的压力,上海老牌房企大华集团却在近一个月逆势拿地逾百亿,新增土地面积超51万平方米。

尤其是在12月18日的土拍中,其一口气连夺上海、南京、徐州的三宗地块,耗资近70亿元,也引起了市场的关注。

月内拿地逾百亿

与去年频频拿地,成为上海拿地面积和拿地金额双料冠军的做法不同。2020年直到年底,大华才终于回归到上海土拍大军的队伍中。

但从大华前两次参拍经历来看,其拿地之路似乎走得也并不顺畅。

据观点地产新媒体了解,10月30日,在杨浦区定海社区D1-5地块(定海路街道152街坊)的争夺中,大华虽有参拍,但最终却由融创&上海城建联合体以21.46亿元摘地。

而后,12月15日,崇明区长兴岛罕见出让宅地,大华则再次失之交臂,最终金茂以总价13.55亿元摘地,溢价率28.08%。

然而,功夫不负有心人。12月18日,上海普陀区出让石泉社区W060402单元B4-1地块。大华展现出极强的决心,经过102轮竞价,力压中骏、中建、金茂三家上市公司,以30.6亿元夺得上述地块,溢价率达17.56%,成交楼面价为47434元/平方米。

根据出让公告显示,该地块土地用途为商住用地,出让面积25599.4平方米,容积率2.52,建筑面积64510.41平方米,地块起价26.03亿元,楼面起价40350元/平方米。地上建筑限高80米,住宅套数下限370套。

而当天另一场土拍中,大华再以5.87亿元竞得江苏徐州的一宗宅地,楼面价5034元/平方米,溢价率34%。

更幸运的是,当日南京土拍摇号结果公布,大华成功以33.4亿元竞得NO.2020G103号地块,楼面价8905元/平方米,溢价率20.14%。

资料来源:观点指数整理

据观点地产新媒体不完全统计,近一个月内,大华累计在公开市场内摘得5宗地块,分别位于南通、武汉、上海、南京、徐州,耗资约106亿元,收获总土地面积51.33万平方米。

对此,上海中原地产资深市场分析师卢文曦认为,大华集团敢于在年末大手笔拿地和其项目热销,资金回笼快,资金链较为宽松有着一定的关系。他进一步提出,大华最大的优势就是产品低定价,例如其大场镇板块的项目,位于上海中外环之间,但销售均价却只有5.8万/平方米。

此外,还有业内人士指出,“三道红线”的出台,对于房企来说,是压力亦是机遇。一方面约束“踩线”的企业减少开支,另一方面也利好于像大华这样“红线之外”的房企逆势抄底。

红线之外与800亿目标

虽然大华并不是上市公司,数据尚不透明,但是透过债券募集说明书,依然能一窥其公司内部财务状况。

根据其发布的债券募集说明书显示,2020上半年,大华集团总收入107.62亿元,同比增长超过125%,毛利率达到65.61%,其中房地产销售贡献103.31亿元,占比超过95%。

1-6月份,大华国内签约销售面积为59.25万平方米,签约销售金额为116.74亿元;国内新开工项目面积达到262.60万平方米,在建项目面积为915.72万平方米,竣工面积为38.80万平方米。此外,澳洲区域实现签约面积12.04万平方米,签约金额折合人民币8.45亿元。

至于“三道红线”方面,2017年-2019年末及2020年6月末,大华集团资产负债率为 68.55%、70.29%、74.84%和73.67%;剔除预收款的资产负债率分别为46.96%、45.30%、46.40%、45.41%,长期低于警戒线70%。

截止2020年6月30日,大华集团有息负债为460.48亿元,货币资金余额为139.66亿元,所有者权益为357.29亿元,净负债率为85.64%,低于“净负债率大于100%”的监管红线。

与此同时,大华集团的短期借款账面余额3.1亿元,一年内到期的非流动负债35.62亿元,以139.66亿元货币资金余额计算,其现金短债比约3.6,远高于行业平均值。这也意味着,截至2020年6月底,大华踩在“三道红线”之外,位于绿色档,可以拿到新增贷款15%的最高限额。

或许正是健康的财务状况,给了大华大手扩储的底气。

这家成立于1988年的上海房企,早在2009年,便已迈进房地产“百亿俱乐部”的行列,但此后多年其发展规模并未增大。直到近年来,才展露对于规模的渴求,提出“提高去化,做大规模”。

根据观点指数发布的《2019中国房地产销售金额TOP100》显示,大华集团位列榜单的82位,全年销售金额347.6亿元。

根据大华集团披露,公司未来三年力保上海本地市场,加大长三角、粤港澳大湾区、环渤海区域的投资,继续深耕人口净流入的中西部二线城市,做大规模,力争三年内实现800亿的销售目标。

截至2020年6月30日,大华集团土地储备面积达419.20万平方米,土储可售货值 684.28亿元。其中,一、二线城市土地占比83.26%,三线城市土地储备占比16.74%。

文章来源:观点地产网

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