从中高端到上车盘,该明星社区经历了什么?

  • 2020-11-06
  • John Dowson

观点地产网讯:12月3日,据财联社报道,原和昌集团董事长武磊入职力高集团,担任地产控股集团总裁一职。 据观点地产新媒体了解,自今年5月份,前任总裁王卫锋离职后,这个职位便一直空缺,并由集团总裁黄恩情无限

从中高端到上车盘,该明星社区经历了什么?恩情无限

  下班了,买点肉菜,回家煮饭。

  品类齐全的大型农贸市场,麻雀虽小五脏俱全的门口菜店,你更爱逛哪个?

  虽然“买房如买菜”的只是少数土豪,但买菜和买房,思路还真有点像。有人喜欢相对人少安静的小体量小区,也有人选择生活氛围更浓的大型社区。

  本期踩盘报告,乐居君来到位于番禺南浦的大社区——丽江花园,跟你聊聊“大盘选房”的注意事项。

  温馨提示:去丽江花园看房,记得带上身份证

  社区档案

  名称:丽江花园

  位置:番禺南浦

  年龄:27+

  户型:1房~别墅

  均价:2.9万元/㎡,但每个组团不同

  荣誉:联合国最佳人居环境特别金奖、国家级示范小区、全国优秀住宅社区环境特别金奖等

  一个社区就像一座城

  当年在广州,丽江花园可是不折不扣的“明星社区”。

  时间回到90年代,一段“全国楼市看广东,广东楼市看华南”的传奇即将启幕。在一马平川的南浦岛上,一座万人大社区拔地而起,渐有规模,成为广州最早的港式社区之一——丽江花园。

  (从小区正门走去地铁路上,会经过有着“海鲜巨头”之称的老字号酒楼——渔民新村)

  与此同时,丽江花园堪称一个大型居住样本。横跨上世纪90年代到2010年代,楼梯到电梯,小户型刚需到大平层再到别墅,十几个组团,应有尽有。搜索二手房源的时候,乐居君感觉自己误入了一场连连看——

  (来源:贝壳找房)

  中介告诉乐居君,丽影楼、丽茵楼、丽彦楼、丽波楼、丽荃楼、丽茹楼等“丽字楼”,是丽江花园最早建成的一批住宅。不仅楼龄“奔三”,而且都是楼梯楼(部分已加装电梯)。

  (丽字楼)

  此外,“丽字楼”沿主干道底层是热闹的商业街,采买果蔬肉蛋和其他生活物资是各个组团里最方便的。光钱大妈就有好几家。

  (热闹的商业街)

  而华林居、康城居、丽岛翠苑、玉树别院、桃花岸轩、棕榈滩、王台别墅等美丽而风格各异的名字,仿佛不是同个社区的兄弟,合起来又像是偶像团体。

  “接下来像我们走来的方阵是——丽江花园天团……”(乐居君忍不住脑补了一下)

  实际上,经过了20多年发展,丽江花园已经发展成了一个相当完善的小街区。小区里除了住宅,还有公园、游乐场、球场、泳池、银行、医疗,一条商业街囊括吃喝玩乐,幼儿园、小学都在小区内,初中前上学不必出小区。

  毫不夸张地说,若无什么特殊情况,十天半个月不出小区大门也是没问题的。

  若是出门,公交车站就在小区里。搭乘122路直达珠江新城、广州东站;公交地铁接驳专线5路可以开到3号线厦滘站。

  不仅小区里就有公交车站,丽江花园还是个不折不扣的地铁盘。步行可达地铁2号线南浦站,3站即可到广州南站,往北可达海珠、越秀、白云,一直到嘉禾望岗,转线4站就到机场,堪称“空铁联运枢纽”。如果你经常出差的话,住在这里是一个很不错的选择。

  (地铁2号线南浦站,距离丽江花园最近的地铁站)

  回到小区,再说个题外话。

  丽江花园的人工湖——醉心湖,这两年最有名的是“湖怪”的相关新闻。乐居君去的时候倒是风平浪静,风景独好~

  (媒体关于“湖怪”的报道)

  (让人心醉的醉心湖)

 从明星社区到上车盘

  不可否认,现在的丽江花园依旧拥有别墅、大平层等“豪宅”户型。但比起同在番禺、放盘价已经冲上5万元的万科欧泊,丽江花园放盘均价却多在3万元以下。它更像与它相邻的广州碧桂园,是一个偏刚需的上车盘。

  (数据来源:贝壳找房)

  丽江花园的二手交易也非常活跃,海量放盘。小区内的商业街上有六七家中介门店。不过,有中介告诉乐居君,这还不是最鼎盛的时候,当年可是十几家的排场。

  (某家中介门店)

  乐居君看了先看了华林居的两套房。

  贝壳找房数据显示,华林居以历史成交62套的好成绩荣获“南浦成交小区榜”榜首(数据更新至2020年10月27日3点)。

  (数据来源:贝壳找房)

  从社区正门进入小区,穿过商业街,通过人工湖畔的小桥,就来到了华林居的面前。门禁比较严格,带看房要出具委托书,并且登记身份证和联系电话。

  环境幽静,绿树成荫,走在小区里感到很惬意。靠近人工湖、泳池、运动场的华林居,宜居性很不错。

  第一套房位于楼梯楼的5楼,一梯四户,1997年建成。面积74.6平方米,总价230万元,算下来均价3.08万元。

  (户型图源:贝壳找房)

  两房户型,整体比较方正,全屋无暗间。除了客厅墙面上孩子的贴纸和涂鸦,房子整体保存比较好。虽然是东南朝向,但是由于树木遮挡等原因,客厅采光并不是特别好。

  (东南向但采光不佳的客厅)

  (厨房出小阳台)

  两间卧室都是东南朝向,采光明显比客厅好。主卧面积达到了15.5㎡,在小户型里算比较大的,甚至可以做一个衣帽间。次卧布置成了儿童房,面积也只有6.9㎡,是主卧的不到一半大小。

  

(主卧全景)

  (迷你次卧/儿童房)

  卫生巾和厨房分开,厨房外有一处小阳台,放着洗衣机。这也意味着洗完衣服要穿过厨房和客厅,才能晾晒。还有一点可能会让人介意。客厅空调室外机就放置在阳台上。如果夏天在阳台上挂衣服,那衣服多半是烘干,不是晾晒。有点让乐居君想起大学宿舍的阳台。

  中介推测,可能是当时设计户型的时候,并未考虑客厅会放置空调,自然也就没有留下相应的空调室外机位置,而卧室空调室外机是有专门位置的。乐居君观察了一下,邻居们也大多把空调室外机放在阳台。

  连续7天无人看房子之后,价格从230万元降到了225万元。

  站在阳台向外望,这户面对的是另一个组团——康城居。乐居君查阅发现,年份上略新的康城居,均价居然低于华林居,可能是吃了户型的亏。阳台位于L型楼体的直角处,想想就知道户型不规整,查了一下果然……

  (康城居“凹陷”的阳台位)

  (户型图源:贝壳找房。看,阳台像不像一扇张开的小翅膀?)

  让我们回到华林居。乐居君看的第二套是一处西北向两房,位于2楼,1996年建成。面积73.6平方米,售价210万元,均价2.8万元,比上一套低了不少。因为还有租户在住,所以不太方便拍照。

  户型看起来没什么硬伤,但好像哪儿哪儿都有点小毛病。

  (户型图源:贝壳找房)

  首先,西北向采光真的很虐,孩子在客厅要开着台灯写作业。阳台面对的是个活动场地,不知晚间是否会有人跳广场舞。

  与上一套相比,主卧面积小了很多。两个阳台一个厅出,一个厨房出,面积却差不多大。租户选择在厨房出的阳台放置洗衣机和晾衣服,不知做饭的时候会不会让衣服沾到油烟。

  乐居君前两天再看这套房,发现也悄悄降价了……1万元。

  华林居除了上述这种偏实用刚需的户型,还有独栋别墅。不过中介说,这里的别墅很少有二手放盘。

  看完了华林居,乐居君又来到了隔壁的另一个组团——九如通津。这里看房也要登记喔。

  恰如其名,进入九如通津组团,首先要走过一段石桥,可惜桥下没有了流水。这里房龄更新(2000年建成),层数更高(11楼小高层),也配置了电梯。并且延续了华林居的高绿化率,非常幽静。

  乐居君看的房子位于4楼,面积78㎡,放盘价236万元,均价刚过3万元。做了动静分区,但户型整体不是很方正。

  (户型图源:贝壳找房)

  东北朝向,客厅采光尚可,但卧室和阳台对着的是地下停车场的出入口,稍远一点还有个篮球场,潜在的噪音一目了然。而且次卧的窗子对着另一栋楼的卧室,不是保障隐私的距离。

  (停车场出入口,位于阳台和主卧正下方)

  (次卧正望对面次卧窗子)

  如果你想买丽江花园的两房,那可能要放弃九如通津。中介告诉乐居君,这个组团80%的两房是东北朝向,好朝向都留给了三房。甚至业主家骑单车的孩子也说:南向两房要去另一栋!

  后来,这套房也降价了,2万元的降幅虽然不大,看过的三套房都降价了,好像释放出不太积极的信号。

  看完房走出小区的路上,乐居君突然意识到一个问题:既有地面停车,又有地下停车场,还有架空层车位,丽江花园到底咋停车?

  中介说:早年建成的小区,车位很难做到一户一个的……

  (三种停车方式)

  (单独出售的华林居架空层车位)

  通过丽江花园,我们可以总结一下上车大社区的知识点:

  1. 大社区往往各类配套齐全,但其他如泳池、运动场等,未必够用;

  2. 商业区在楼下虽然方便,但离家过近可能会有噪音困扰,人也比较混杂;

  3. 到地铁站的距离要从自己家门起算,毕竟有的光走到小区大门就要10分钟;

  4. 配套幼儿园和小学,必须搞清楚招生范围,学位够不够用;

  5. 留意考察物业管理水平和服务态度,从垃圾分类、出入管理等细节可见。

  (丽江花园的开发商和物业都是粤海)

  至于丽江花园怎么就成了上车盘,依乐居君不成熟的想法来看,可能有以下原因:

  1. 无论是到番禺万博CBD还是珠江新城,都有一定距离,注定不是核心,也就没有核心价格和地位;

  2. 最早一批90年代建成的房子,除了如英居算次新,大部分房龄在20年左右,对按揭贷款的影响不容小视;

  3. 大型社区总量大,二手放盘多,供应量上去之后,价格很难在短时间内升或者降;

  4. 配套虽然能自给自足,但缺乏大型商业体,属于郊区等级,南浦岛以居住功能为主,没什么能打的产业,没有太大升值空间;

  5. 没有省一级学位,初中距离也很远,对学位房买家的吸引力不强。

  海珠也有两个楼盘被称为“刚需天堂”,成交一直很活跃。请把你心中的答案告诉乐居君,下一期踩盘安排!

文章来源:乐居买房

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