北京时间8月13日早上，公布了8月份季度明晟指数（MSCI）指数评审结果。 本次调整中，中国股市的个股包括中芯国际、沪硅产业、北京君正、英科医疗、京沪高铁、邮储银行、卓胜微等被纳入。 调dgl-031

收购广绿35个项目，绿地香港（0337.HK）借力大湾区实现“直线超车”dgl-031

10月12日，绿地香港(0337.HK)发布公告收购母公司下属广州绿地公司35个项目，代价约72.6亿元，由公司使用内部资源进行支付，并且由股东特别大会获批后可以在12个月内分5期进行缴纳支付，首期支付10%，前6个月内仅需支付30%，整个付款周期较长，分期支付的付款方式对于公司现金流的影响也相对较小，用小杠杆撬动了大项目。公告显示，截至2020年6月末，广州绿地于广东省持有35项物业，其中29项物业位于大湾区。交割后，广州绿地将成为绿地香港的全资子公司。

复盘2020年，绿地香港一直积极扩充优质土储，截止中期业绩发布，共计新增土储项目达13个，新增总建筑面积为253万平方米。此次公告收购广州绿地，再次将权益建筑面积达到712万平方米的优质土储尽收囊中，并购完成后，绿地香港的土储将历史性地突破3000万平方米，而大湾区的权益建筑面积也将提升至512万平方米。绿地香港“两翼一体”的战略布局既有利于进一步优化土储结构，使其长三角和泛珠三角区域的土储占比将更加均衡，又可以充分利用香港上市平台的独立融资优势，实现粤港澳大湾区项目的利益最大化，以这些优质项目为着力点加速实现跨越式发展。

一、推进“两翼一体”战略布局，优化粤港澳大湾区版图

公告显示，绿地香港此次公告收购广州绿地，既表明绿地在大湾区的业务已由绿地香港全盘接手，也意味着未来绿地香港原则上负责粤港澳大湾区及广东省其他城市的项目开发。该次收购使绿地香港在土储结构上推进“两翼一体”战略布局的同时，也向外界释放了公司深耕大湾区的决心。

绿地香港一直强调长远的战略布局，谨慎布局长三角及泛珠三角高权益的优质土储。2020年中期数据显示，绿地香港共进入26个城市，拥有70个项目，总建筑面积达2200万平方米，72%分布在（新）一线、二线及省会城市。从布局来看，公司深耕的两大土储区域为长三角区域和泛珠三角区域，若进一步细分，则包含长三角区域、粤港澳大湾区、海南自贸区和一带一路门户区这四个板块。具体来看，绿地香港在长三角地区的项目数量占比达60%，江苏、浙江区域投资金额占比超过58%，长三角布局力度显著高于其他区域。在收购广州绿地相关物业之前，绿地香港通过收并购在大湾区的佛山、肇庆获得两个大型项目。

绿地香港的母公司绿地集团在大湾区深耕多年，在重点城市的核心区域掌握大量优质土储。公告显示，广州绿地在广东省持有35项物业，权益建筑面积达到712万平方米，覆盖的城市包括广州、佛山、东莞、深圳、江门、湛江、汕头、阳江、茂名、清远及揭阳，项目类型涵盖住宅、商业、办公室及停车场用途的综合物业开发项目。

并购完成后，绿地香港的土储结构将更为优化。大湾区优质土储的引入，无论是分布城市、数量和项目类型，绿地香港在粤港澳大湾区的土储地位都将实现质的飞跃。并购后，绿地香港在粤港澳大湾区项目数量将从2个提升到31个，不仅在布局上直接渗透到广州、深圳、东莞、佛山等重点城市，数量上也将形成规模优势，城市总数量从原有的26个跃升至35个。

此次并购使得公司在继续保持长三角区域优势地位的前提下，土储结构进一步优化，同步实现了珠三角区域项目数量、面积的大幅提升。数据显示，并购完成后，绿地香港的总土储历史性地突破3000万方，其中长三角区域、包含大湾区的广东、一带一路门户区的土储占比分别为25%、34%和27%，土储发展布局将更为平衡。

二、把握历史机遇，实现跨越式发展

2019年中共中央发布《粤港澳大湾区发展规划纲要》，代表着中国将打造一个全新的金融及商业枢纽经济蓝图。近年来，随着大湾区规划细节不断完善，深圳正式升级“示范区”、特区迎来40周年等利好的持续加码，粤港澳大湾区成为房企的“必争之地”。在地产行业增速放缓、人口红利减弱的大背景下，保持高定位、高增速发展的粤港澳大湾区，为房企提供了可观的规模、利润增长空间及多元化业务拓展机遇。数据显示，2020年上半年，共计195家企业活跃在大湾区9城土地市场，其中7城土地成交幅数在20宗以上。

（2020上半年粤港澳大湾区经营性用地成交情况）

基于上述市场背景，绿地香港加码以大湾区为主的具有投资价值和增长潜力的泛珠三角区域的主要城市，扩充优质土储。作为绿地控股唯一境外上市房地产平台，绿地香港也拥有催化大湾区项目进一步成熟的融资优势，对公司销售额、收入、利润等核心财务数据的提升都将带来直接利好。

首先，优质土储的加持将带来销售额增速的进一步提高。2019年绿地香港的全年合约销售额达484.58亿元，同比增长约28%，2013年-2019年年复合增长率高达55%，长期保持高增长态势。最新数据显示，2020年1-9月公司累计合约销售额约为224.16亿元，成功并购后，绿地香港的总项目数量将从70个突破至105个，总土储也将突破3000万方，高权益优质土储无疑将进一步助力公司实现2020年销售额550亿元的目标。

其次，此次收购的支付条款相当宽松，有利于公司资本结构稳定。公告显示，支付周期长达12个月，前期支付额度占比较低，前6个月仅需支付30%，为公司投入大湾区优质物业的开发留足资金、时间空间。复盘来看，绿地香港的财务状况一直比较健康稳健，近年来财务杠杆不断优化，净有息负债率从2015年的172%下降至2019年18%，2020年中期仍维持在38%的低位，表现出强大的经营管理能力和抗风险能力，优秀的财务状况也为公司在大湾区的快速发展铺平道路。

近年来，凭借高权益的优质土储、审慎稳健的财务策略和优秀的经营管理能力，绿地香港一直保持着高质量增长状态，持续、稳定地为股东带来高回报，自2016年来，ROE指标一直保持在14%以上，2019年高达21.6%。2020年中期财报数据显示，绿地香港总资产突破千亿规模，达到1085.75亿元，2020年上半年核心净利润达6.46亿元，同比增加约24%；毛利润率为33%，处于行业领先水平。

长期来看，在大湾区优质物业的加持下，公司未来的业绩增长将得到更为坚实的支撑，盈利能力也将进一步提高。此外，目前公司的估值还处于历史地位，动态市盈率仅为2.6倍，同体量的公司估值多在4倍以上，相信随着大湾区利好的进一步释放，绿地香港也有望迎来一波估值修复，未来价值可期。

三、总结

近年来，随着经济、产业、交通等快速发展，叠加各项政策福利，粤港澳大湾区持续吸引高素质人才，加速湾区建设的同时，也为珠三角9城带来坚实的房地产市场需求支撑。对于绿地香港这样在土储布局上占据优势地位的房企来说，除了能够提前抢占大湾区的核心区域，口碑效应也将持续发挥作用，助力公司在大湾区加速高质量发展。

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