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保利发展：保利发展控股集团股份有限公司2023年度向特定对象发行A股股票证券募集本站

　　本公司及全体董事、监事、高级管理人员承诺募集说明书及其他信息披露资料不存在任何虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并对其真实性、准确性及完整性承担连带赔偿责任。

　　中国证券监督管理委员会、上海证券交易所对本次发行所作的任何决定或意见，均不表明其对申请文件及所披露信息的真实性、准确性、完整性作出保证，也不表明其对发行人的盈利能力、投资价值或者对投资者的收益作出实质性判断或保证。任何与之相反的声明均属虚假不实陈述。

　　根据《证券法》的规定，证券依法发行后，发行人经营与收益的变化，由发行人自行负责。投资者自主判断发行人的投资价值，自主作出投资决策，自行承担证券依法发行后因发行人经营与收益变化或者证券价格变动引致的投资风险。

　　公司特别提醒投资者注意以下风险扼要提示，欲详细了解，请认真阅读本募集说明书“第五节 与本次发行相关的风险因素”

　　房地产是国民经济的支柱产业，房地产行业的发展与国民经济的发展密切相关。房地产行业受行业政策、税收、金融、信贷等多种宏观政策影响，公司在经营过程中，充分重视对行业调控政策基调的研判与响应，较好地适应了行业调控政策基调的变化。由于房地产行业受政策调控影响较大，如果公司在未来经营中不能有效应对行业调控政策的变化，公司业务经营将面临一定的风险。

　　公司所处的行业为房地产行业，房地产行业的发展与我国宏观经济及货币政策密切相关。一方面，房地产行业属于资金密集型行业，房地产公司在项目开发过程中需要较多的开发资金来支撑项目的运营；另一方面，银行按揭仍是我国消费者购房的重要付款方式，购房按揭政策的变化对房地产销售有非常重要的影响。因此，银行信贷政策的变化将直接影响到消费者的购买能力以及房地产企业项目开发成本。

　　随着我国城市化进程的不断推进，城市建设开发用地总量日趋减少。如政府未来执行更为严格的土地政策或降低土地供应规模，则公司将可能无法及时获得项目开发所需的土地储备或出现土地成本的进一步上升，公司业务发展的可持续性和盈利能力的稳定性将受到一定程度的不利影响。

　　房地产行业受税收政策的影响较大，土地增值税、企业所得税、个人住房转让营业税、契税等税种的征管，对房地产行业有特殊要求，其变动情况将直接影响公司销售、盈利及现金流情况。

　　房地产项目开发周期长，投资大，涉及相关行业广，合作单位多，要接受规划、国土、建设、房管、消防和环保等多个政府部门的审批和监管，这对公司的项目开发控制能力提出较高要求。尽管公司具备较强的项目操作能力以及较为丰富的项目操作经验，但如果项目的某个开发环节出现问题，如产品定位偏差、政府部门沟通不畅、施工方案选定不科学、合作单位配合不力、项目管理和组织不力等，均可能会直接或间接地导致项目开发周期延长、成本上升，造成项目预期经营目标难以如期实现。

　　房地产开发的主要原材料为土地与建材，土地成本与建材价格的波动将直接影响房地产开发成本及项目收益率。如果未来土地成本或建材价格波动较大，可能会导致公司产生存货跌价或者因购买原材料而现金流不稳定的风险。

　　经过多轮房地产调控之后，购房者愈发理性和成熟，对于产品品牌、产品品质、户型设计、物业管理和服务等提出了更高的要求。能否准确市场定位、满足购房者的需求，是房地产企业提升产品竞争力的关键。在日益激烈的市场竞争环境中，公司需密切关注市场环境变化，及时进行战略调整，充分重视因市场竞争激烈导致潜在业绩下滑的风险。

　　近年来，受国内经济增速下滑、房地产调控政策等因素影响，我国房地产行业开发投资总额、销售面积与金额等增速放缓甚至出现下滑，房地产企业经营业绩普遍出现下降。公司2022年度营业总收入为28,110,823.83万元，同比下降1.37%，归属于上市公司股东的净利润为1,834,681.95万元，同比下降33.01%。尽管2022年下半年以来相关政府部门陆续出台相关政策支持房地产企业合理融资，促进“保交楼、保民生”，但我国房地产行业仍面临调整，若未来上述情形未得到改善，公司存在经营业绩增长放缓甚至下滑的风险。

　　报告期各期末，公司负债合计分别为 98,474,154.30万元、109,701,859.14万元和114,827,290.07万元；公司合并口径的资产负债率分别为78.69%、78.36%和78.09%。公司最近三年资产负债率相对稳定，持续符合“三道红线”绿档标准，财务管理的稳健性较强。但是如果公司持续融资能力受到限制或者未来房地产市场出现重大波动，可能面临偿债的压力从而使其业务经营活动受到不利影响。

　　报告期各期末，公司经营活动产生的现金流量净额分别为 1,515,589.53万元、1,055,121.72万元和742,237.71万元。若未来公司项目拓展和开发策略与销售回笼情况之间无法形成较好的匹配，则公司或将面临经营活动产生的现金流量净额波动较大的风险。

　　房地产项目投资在产品销售并结转收入以前都以存货形式存在，因此房地产企业存货规模往往较大。同时随着公司业务规模的持续扩大，公司存货规模持续快速增长。报告期各期末，公司存货账面价值分别为 74,147,538.37万元、80,965,646.27万元和87,789,319.33万元，占资产总额的比重分别为59.25%、57.84%和59.70%。公司存货的变现能力直接影响到公司的资产流动性及偿债能力，如果公司因在售项目销售迟滞导致存货周转不畅，将对其偿债能力和资金调配带来较大压力。此外，若未来因为宏观经济环境、信贷政策、产业政策等因素影响，相关房地产项目价格出现下滑，可能会造成存货减值跌价的风险亦对公司财务表现产生不利影响。

　　报告期各期，公司主营业务毛利率分别为32.26%、26.55%和21.79%，受结转项目结构的影响，毛利率呈波动下降趋势。公司近一年毛利率下滑主要系部分低毛利率项目集中于今年结算所致，与行业趋势吻合。如果未来因为宏观经济环境、信贷政策、产业政策等因素影响，房地产行业毛利率空间持续压缩，将对公司经营业绩造成不利影响。

　　本次向特定对象发行股票方案尚需上交所审核，并经中国证监会作出同意注册决定。能否通过上交所的审核并获得中国证监会作出同意注册决定，及最终取得批准时间均存在不确定性。

　　本次向特定对象发行受证券市场整体波动、公司股票价格走势、投资者对本次向特定对象发行方案的认可程度等多种因素的叠加影响，故公司本次向特定对象发行存在不能足额募集资金的风险。

　　本次向特定对象发行完成后，公司股本和净资产将有较大幅度增长，而短期内公司净利润有可能无法与股本和净资产同步增长，从而导致公司的每股收益和净资产收益率存在被摊薄的风险。

　　针对本次向特定对象发行的募集资金投资项目，公司已进行了充分的调研论证，并编制了可行性研究报告。但在项目实施及后续经营过程中，如果市场环境出现重大不利变化，募投项目的销售量、销售价格达不到预期水平，将有可能影响募投项目的投资效益，进而对公司整体经营业绩产生影响。

　　七、本次发行方案取得有关主管部门批准的情况以及尚需呈报批准的程序........... 35

　　《证券期货法律适用意见第18号》 指 《第九条、第十条、第十一条、第十三条、第四十条、第五十七条、第六十条有关规定的适用意见——证券期货法律适用意见第18号》

　　本次向特定对象发行、本次发行、本次非公开发行 指 保利发展控股集团股份有限公司本次向特定对象发行A股股票的行为

　　经营范围 房地产开发经营；物业管理；房屋租赁；建筑物拆除（不含爆破作业）；房屋建筑工程设计服务；铁路、道路、隧道和桥梁工程建筑；建筑工程后期装饰、装修和清理；土石方工程服务；建筑物空调设备、通风设备系统安装服务；酒店管理；商品批发贸易（许可审批类商品除外）；商品零售贸易（许可审批类商品除外）

　　9 兴业银行股份有限公司－兴全趋势投资混合型证券投资基金 其他 125,816,232 1.05

　　截至本募集说明书签署日，公司控股股东为保利南方集团，持有公司4,511,874,673股股份，占公司总股本的37.69%，其基本情况如下：

　　经营范围 企业自有资金投资;企业管理服务（涉及许可经营项目的除外）;商品零售贸易（许可审批类商品除外）;商品批发贸易（许可审批类商品除外）;房地产中介服务;物业管理;房地产开发经营

　　截至本募集说明书签署日，保利集团直接持有公司股份335,087,645股，占公司总股本的2.80%，通过全资子公司保利南方集团持有公司股份4,511,874,673股，占公司总股本的37.69%，保利集团实际直接和间接持有公司的股份合计为4,846,962,318股，占公司总股本的40.49%，为公司的实际控制人。保利集团基本情况如下：

　　经营范围 国有股权经营与管理;实业投资、资本运营、资产管理;受托管理;对集团所属企业的生产经营活动实施组织、协调、管理;承办中外合资经营、合作生产;进出口业务;会议服务;承办展览展示活动;与以上业务相关的投资、咨询、技术服务、信息服务等。（企业依法自主选择经营项目,开展经营活动;依法须经批准的项目,经相关部门批准后依批准的内容开展经营活动;不得从事本市产业政策禁止和限制类项目的经营活动。）

　　公司经营范围为房地产开发经营；物业管理；房屋租赁；建筑物拆除（不含爆破作业）；房屋建筑工程设计服务；铁路、道路、隧道和桥梁工程建筑；建筑工程后期装饰、装修和清理；土石方工程服务；建筑物空调设备、通风设备系统安装服务；酒店管理；商品批发贸易（许可审批类商品除外）；商品零售贸易（许可审批类商品除外）。

　　公司主营业务为房地产开发与销售，并以此为基础构建成涵盖物业服务、全域化管理、销售代理、商业管理、不动产金融等在内的多元产业体系。报告期内，公司主营业务收入主要为房地产销售收入。报告期内，公司主营业务无重大变化。

　　房地产开发流程较为复杂，涉及政府部门和合作单位较多，要求开发商有较强的项目管理和协调能力。公司房地产开发简要流程如下图所示：

　　房地产开发所需的原材料主要为建筑材料及相关设备，由于发行人房地产开发项目的施工主要是采用招标等方式总包给施工承包商，因此建筑材料主要由承包商负责采购。

　　发行人自行集中采购的商品主要为电梯、园林及精装项目所需的装饰装修材料及设备。近年来，随着公司的标准化工作完成由“单一技术模块”向“产品线模块”的过渡，发行人集团采购工作也进入新的阶段。公司在不断增加集团采购规模的同时，积极推动采购范围由材料、设备扩展到工程服务。

　　通过建立并推进集团采购制度，进一步规范并优化采购流程，对招标范围、供方选择、招标流程、管理责任等进行明确规定，发行人有效提升了公司的运营管理能力和采购效率。发行人集团采购制度建立了合格供方名单，通过对供应商的综合评估，进一步加强了对供应商的管理能力。通过集团采购，公司对部分材料、设备及工程实现了规模采购，进一步提升了与主要供应商的议价能力，加强了采购成本及质量控制。

　　房地产行业是一个具有高度综合性和关联性的行业，其产业链较长、产业关联度较大，其发展态势关系整个国民经济的稳定发展和金融安全。过去二十年，国民经济持续稳定增长，人均收入水平稳步提高，快速城市化带来的城市新增人口的住房需求，以及人们生活水平不断提高带来的住宅改善性需求，构成了我国房地产市场快速发展的原动力。

　　房地产行业受政策影响较大，政府既可以通过金融等间接手段影响房地产市场，也可以直接通过行政干预的方式调控市场，相应的管理和调控力度也较大，政府土地出让制度、土地规划条件、行业管理政策、税费政策、交易管理等相关政策法规都直接影响房地产行业的发展。近年来，国家坚持“房住不炒”政策，落实房地产市场长效调控管理机制，调控政策保持常态化严格化。需求端限购、限贷、限售、限签，满足购房条件的客户基数削减，常态化严控价格上涨。供给端土地竞拍要求自持、现房销售、政策性住房等，变相增加土地成本，降低周转速度，融资监管也日趋严格。

　　在房地产投资方面，2019年全国房地产开发投资132,194亿元，比上年增长9.9%，其中，住宅投资97,071亿元。2020年全国房地产开发投资141,443亿元，比上年增长7.0%，其中住宅投资104,446亿元，均有所增加。2021年全国房地产开发投资147,602亿元，比上年增长4.3%，其中住宅投资111,173亿元，均有所增加。2022年，全国房地产开发投资132,895亿元，同比下降10.0%；其中，住宅投资100,646亿元，下降9.5%。2019年-2021年全国经济增长稳定，全国房地产开发投资总体平稳，运行态势稳定；2022年受宏观经济形势和行业调控政策等影响，全国房地产开发投资稍有下降。

　　近期受房地产调控政策影响，住宅销售规模下降，行业流动性承压，房企投资支出收缩，开工意愿减弱，项目新开工进度减速。2019年房屋新开工面积完成227,154万平方米，同比增长8.5%，增速比2018年减少8.7个百分点。2020年房屋新开工面积完成224,433万平方米，同比下降1.2%。2021年房屋新开工面积完成198,895万平方米，同比下降11.4%。2022年，房屋新开工面积120,587万平方米，同比下降39.4%。

　　从销售情况看，2019年-2021年商品房销售面积和销售额保持了正增长的趋势，但增速稍有回落。2019年，商品房销售面积171,558万平方米，比上年下降0.1%；商品房销售额159,725亿元，增长6.5%。2020年，商品房销售面积176,086万平方米，比上年增长2.6%；商品房销售额173,613亿元，增长8.7%。2021年，商品房销售面积179,433万平方米；商品房销售额181,930亿元，增长4.8%。2022年，一方面受经济增速放缓影响居民购买力及收入预期减弱，购房等大宗消费需求延后影响，另一方面受房企到期债务无法偿付等因素影响，购房者对行业的信心仍在修复，观望情绪较重，商品房销售面积135,837万平方米，同比下降24.3%，商品房销售额133,308亿元，同比下降26.7%。

　　商品房库存方面，2019年末，全国商品房待售面积为49,821万平方米，较上年末减少2,593万平方米。2020年末，全国商品房待售面积为49,850万平方米，较上年末增加29万平方米。2021年末，全国商品房待售面积为51,023万平方米，较上年末增加1,173万平方米。2022年末，商品房待售面积56,366万平方米，同比增长10.5%。

　　5）全国土地成交市场受政策及宏观环境影响较大，呈现持续下降趋势；房企土地购置成本稳步上升，2022年以来稍有回落

　　土地市场方面，受土地市场竞争激烈，叠加土拍要求趋严，带动成本持续上涨和行业资金面承压影响，房企投资能力减弱，减少了土地成本的支出。报告期各期，我国房地产业开发企业购置土地面积分别为25,536万平方米、21,590万平方米和10,052万平方米，同比增速分别-1.1%、-15.5%和-53.4%；同期土地成交价款分别为17,269亿元、17,756亿元和9,166亿元，同比增速分别为17.4%、2.8%和-48.4%；房地产企业土地购置成本分别为 6,762元/平方米、8,224元/平方米和 9,119元/平方米，同比分别增长18.7%、21.6%和10.9%。

　　受益于人口红利、经济增长推动的需求上升以及住房货币化改革等政策红利带来的需求释放，中国房地产市场在过去十几年间经历了高速增长。目前中国城镇化率提升放缓，房地产行业容量总体稳定，在行业竞争日趋激烈的趋势下，龙头企业集中度将进一步提升。2019年，全国TOP10房企销售额市占率为28%，过去3年市占率每年提升1.5-2个百分点。预计到“十四五”期末，资源将进一步向行业头部企业集中，头部房地产开发企业中长期前景依然向好。

　　2019年中国房地产行业由高速增长向平稳增长过渡。同时，受益一二线城市新增供应预期增加、需求充裕且支付能力较高，一线城市成交保持低位回升、二线整体平稳。城市市场回调的压力主要集中在需求透支和购买力不足的大部分三四线城市和部分弱二线年以来，政府多次重申“房住不炒”定位，房地产市场调控措施不断趋严，行业基本面进入下行周期，商品房销售呈现增速放缓趋势。2021年以来商品房销售面积、销售额增速逐月回落；同时，房地产开发投资动力减弱，房价同比涨幅也继续回落。此外，房企主体违约事件自2021年起加速，2022上半年持续发生。虽然信用端仍有诸多问题尚待解决，整体来看近期国家政策持续发力，鼓励支持房地产企业的合理融资诉求且在需求端部分城市放开限购限贷政策，未来房地产行业增速将放缓，但总体容量将保持稳定。

　　随着房地产市场的发展，房地产企业以市场为导向，创新意识逐步提高；而政府对行业的宏观调控力度以及行业自律性也将加强，房地产市场供需关系将更具效率地调节，使市场供需关系日趋合理。随着我国经济以及房地产市场持续快速、健康、稳定的发展，我国居民自住性房地产将得以保障并逐步增长。同时，由于房贷政策、房屋买卖税收等政策的变化及调整提高了投资者的投资成本，抑制了投资性需求。在国家鼓励普通商品住房、经济适用房、廉租房发展的政策下，住房供应体系将逐步实现多样化。

　　经过多年的发展，我国房地产行业中已经涌现出相当一批具有良好口碑、资金实力雄厚、具备高水平开发能力的企业。同时，土地供应市场日益规范，并愈趋市场化，有实力的房地产企业将具备更强的竞争优势。行业的进入门槛将越来越高，行业集中度将不断提高，规模化、集团化和品牌化将成为主要企业的发展方向，未来的行业格局可能在竞争态势、商业模式等方面出现较大转变，重点市场将进入品牌主导下的精细化竞争态势，实力较弱的中小企业将逐渐难以在与行业巨头的竞争中取得先机。部分优质房企通过收并购，可以降低成本获取大量土地储备或其他优质资源，资源转而向行业龙头优势企业聚集，行业集中度将进一步提高。同时，行业领导企业将逐渐明确定位，在房地产细分领域不断提升实力，进行差异化竞争。

　　行业增速放缓背景下，房企逐步加大开拓新业务板块，依托原有的房地产开发资源，通过谋求主业相关多元化发展以谋求新的利润增长点。众多房企主要是以地产业务为轴心进行延伸，如目前已初具规模的长租公寓、产业地产、养老地产、物业管理等细分领域。可预见的人口结构、消费结构、居住结构的转变将支撑相关产业成为房企新的利润增长点。

　　长三角、粤港澳、京津冀、长江中游、成渝五大城市群占据我国房地产市场较大份额，受城市发展阶段、因城施策及城市规划利好等因素影响，其市场行情也显现分化格局。行业去金融化、回归居住属性的背景下，人口、经济发展、教育医疗资源、政策扶持力度等城市基本面是决定市场行情的核心变量，城市分化将成为常态。

　　房地产行业属于资金密集型行业，占用资金量大，占用时间长。一方面，土地出让制度和各项交易规则的不断完善，使得原本隐藏的土地价格被释放，房地产开发商获取土地成本逐步抬高。另一方面，房地产开发企业资金来源主要依靠自有资金、银行和预售回款，融资渠道单一。在上述背景下，资本实力和资金运作力已经成为房地产开发经营的核心竞争要素，对于土地资源获取的竞争逐渐转化为资本实力和资金运作力的竞争。因此，在资本市场中积累了良好信用品牌的房地产企业，能够凭借多元化的融资渠道获得竞争优势。

　　在房地产行业市场竞争更趋激烈的情况下，行业的集中度进一步加强，市场份额将更加集中于领先梯队企业。同其他资本密集型行业具有规模经济特征一样，房地产业呈现明显的规模经济特征。卓越的战略管理能力、内部经营管理能力和灵活的市场应变能力是房地产企业运营中控制单位成本的关键要素。房地产企业要到达规模经济效益，同一地区的项目需达到一定规模，并构建高效的营销网络及合理的管理策略，以降低长期平均成本。

　　在“房住不炒”和房地产行业去金融化的背景下，居民消费信心复苏疲软，房地产市场整体供需两弱，房地产开发行业整体发展速度减缓，同行业上市公司利润率下降，对于同行业公司的经营管理能力和成本管控能力提出了更高的要求。房地产开发公司全面提升开发运营效率，提高公司周转速度，是公司高质量发展的必要前提。

　　公司牢牢地把握住中国城镇化进程及行业发展机遇，在成立之初即前瞻性地确立了以房地产开发为主业，坚持普通住宅开发和核心城市深耕，近年来重点布局的38城货量储备始终保持在75%以上，住宅货量占比超80%。正确的战略方向与坚定的战略执行，助力公司穿越多轮周期，实现了长期可持续的发展。

　　公司深耕房地产行业30余年，积累了丰富的项目开发经验，形成了强大的业务体系与专业开发能力。公司始终以客户需求为中心，开发产品涵盖了住宅、公寓、写字楼、购物中心、星级酒店、展馆、体育场馆、旅游地产等，业态多样、产品系不断迭代升级，形成了从前端设计、开发、建设、销售，到物业服务、资产运营等的全链条闭环管理能力，还有与之相适应的完备的供应链体系，综合的成本管控能力，多年积淀铸就了公司高效的专业开发优势。

　　自公司创立以来，管理团队长期保持稳定，与公司共同成长，更能深刻理解行业发展规律，更能秉承长期主义，确保公司经营理念、战略方向得以坚定的贯彻执行，有效穿越行业周期。同时，公司管理团队能长期保持拼搏进取的企业家精神，不断根据市场变化进行自我创新与突破，助力公司克服行业波动，实现平稳健康发展；公司员工对企业文化高度认可，与企业价值判断高度一致，团队成员间同心协作，乐于奉献，形成了强大的团队凝聚力。

　　公司多年管理经验沉淀出“总部+城市平台”扁平的两级管理架构，并得以长期稳定和坚持，既保障了总部敏锐的市场触觉和对公司业务全局的把控，有效降低信息不对称、提高决策和管理效率，又保障了公司上下步调一致的强大执行力和快速的应变调整能力，成为行业头部企业中少有的组织架构，也是公司能有效应对历次市场调控、穿越周期保持稳健经营的一个重要优势。

　　公司始终秉承稳健经营理念，强化风险防范，筑牢安全边界。在发展中保持健康的资产负债结构，各项指标长期满足“三道红线”的绿档企业标准，兼顾风险防范与规模扩张能力。公司现金流管理水平突出，连续多年保持经营活动现金流为正，销售回笼率长期保持行业较高水平。在拓展端保持投资定力，不追高，不盲从，聚焦核心城市提升拓展质量，降低经营风险。

　　踏实稳健的管理风格和国资央企的品牌信用铸就了公司突出的融资优势，一方面保障公司在行业流动性承压时，保持多元、通畅的融资渠道，银行授信、公司债、中票等均具备充足的授信额度；另一方面公司融资成本优势持续彰显，各类融资成本均始终保持行业领先水平，有效保障了公司的资金安全和盈利能力。

　　公司是大型中央企业中国保利集团控股的房地产上市公司，优质的房地产央企是公司特色鲜明的品牌符号，尤其在行业信用体系重构的当下，强大的品牌信用进一步提升了市场对于公司的信赖度与认可度，使公司在市场竞争中具备更强的比较优势。多年来，公司也通过优质的产品与服务不断增强客户对公司的认可，推动品牌价值持续提升，领先行业。

　　“敢于创新、积极进取”是公司保持基业长青的核心优势之一，公司始终保持奋发向上的拼搏姿态，不断根据市场变化进行自我创新与突破。公司积极推进市场化的激励考核机制，在管理层持股、股权激励、员工跟投等方面均为央企地产的先行者和领先者。

　　公司坚持以体系改革、机制创新、资本运作等为手段，持续提升业务市场化水平及竞争力。公司在拥抱竞争的同时，始终对市场保持开放的合作态度，致力于与其他优质房企合作共赢，共同享受行业发展的红利。

　　公司结合行业发展新趋势与市场新特点，基于“打造具有卓越竞争力的不动产生态平台”战略愿景，坚持以不动产投资开发为主，美好生活服务、产业金融等业务集群共进，实现企业高质量发展。

　　不动产投资开发是公司坚定的主业方向，公司将坚持做强做优开发业务。在“房住不炒”的政策引领下，坚持产品的刚性及改善性需求定位，回归房屋居住属性，不断提升产品设计与配套服务水平；坚持“中心城市+城市群”的城市深耕策略，提升城市研判精准度，把握区域市场结构性机会；发挥央企资源整合优势，创新拓展方式，加大城市更新等多元化拓展力度；加快项目开发建设进程，落地精益管理模式，细化考核与激励机制，促进运营效率提升。

　　以不动产投资开发为原点，围绕“让美好生活更美好”的企业使命，公司将积极发展和培育不动产产业链业务，在做好主业协同的基础上，持续提升不动产生态产业核心竞争力及市场化水平，聚力打造新的行业标杆。一方面，以产业链价值挖掘与资产经营为主线，持续优化产业布局和资源配置，巩固物业等板块的龙头地位，提升商管、公寓、会展等板块的运营能力与市场化程度，大力孵化健康养老等产业，完善综合服务布局；强化自持物业管理，打通全周期经营管理机制，提高资产收益水平。另一方面，以产业金融服务为基础，继续提升房地产基金管理规模和市场化程度，加强产业链投资及资本运作能力，推动产融结合，充分发挥产业金融在探索布局新兴战略业务领域的引领作用，打造新的利润增长点。

　　秉承“积厚成器、迈向卓越”的发展理念，坚持“和者筑善”的核心价值观，塑造行业领军、客户喜爱、社会尊重的领导力品牌，打造质量更高、效益更佳、结构更优的成熟的不动产生态平台，发展成为具有全球竞争力的卓越上市公司。

　　深化国内布局，坚持“中心城市+城市群”城市深耕策略。继续做强珠三角、长三角、环渤海三大城市群布局，努力做大中部、西南、海陕等发展迅速的经济圈规模。加大城市更新力度，提高项目有效转化。重点深耕粤港澳大湾区，强化全国重点一类城市，鼓励有政策环境的子公司稳健介入。健全城市更新体制机制，提高项目转化效率。

　　加速开发建设，提高周转效率。一是持续完善货量结构，控制商办物业、自持物业的获取数量，保证持续的优质资源供应；二是提高项目前期效率,加强市场及客户研判，提高定位效率及质量；三是实现住宅产品80%标准化应用率，落实“四个一套”标准化；四是提高去化率,加强市场研判和营销能力，管控供货节奏。

　　扎实专业基本功，落地精细化管理。一是做好大军团、高周转增长下的品质管理提升，工程品质保持稳定；二是进一步推动建造体系升级，建造效率达到行业先进水平；三是落地客户战略，确保交付品质持续向好、客户满意度处于稳定水平。

　　一是储备资源，内功。实行标准化管理下的五位一体，促进各专业线形成全成本意识。二是开拓资源，精益求精。对内实行精细化运作，落实责任成本管控。对外拓宽供方招募渠道，推行在线招投标系统。三是扩大领先优势，强化竞争力。打造合作共赢的生态链体系，培育、扶持、收购相关产业链公司，提升上下游整体协同效率。

　　经过多年的发展，公司已成为房地产行业的龙头企业，综合实力连续多年稳居行业前五，央企第一。2022年，保利发展位居《福布斯》世界排名第190位，位居2023年中国房地产百强企业首位。根据中指研究院数据，2022年保利发展销售额排名行业第二。

　　抓好以资产效益效率提升为核心的财务结构管理，做好资产负债率管理，匹配好经营资产与持有资产的比例，实施全面预算管理，提高资金使用效率。抓好以财务指标为核心的全流程财务运营管理，从“投融管退”全流程动态分析和监控财务指标，提供风险预警，建立管理报告体系。优化财务组织架构，保持总部-平台的两层财务管理架构和财务条线垂直管理不变，在总部财务金融中心设立集中支付中心，并逐步形成全国整体的共享中心架构模式。

　　加强资源统筹，开展全系统资产盘查，优化自持物业结构。完善平台公司资产管理组织保障，增加自持物业的二次立项、二次定位，形成统一管控体系。不断优化调整产品定位、成本投资和经营方案，持续提升经营管理效益，形成经验沉淀。搭建统一平台，多方位探索资产证券化、REITs等金融退出渠道，打通“投、融、管、退”的全周期经营管理机制。

　　加强行业趋势研判，为公司战略决策提供依据。建立机制，进行适当的行业聚焦，持续优化产业布局和资源配置，加速培育行业标杆。物业、经纪板块要巩固龙头地位，谋求更高增长；购物中心、会展、酒店及公寓要力争进入行业前列，大力孵化健康养老等产业。推动产融结合，充分发挥产业金融在探索布局新兴战略业务领域的引领作用，将产业金融板块打造成为公司十四五期间新的利润增长点。

　　（一）自本次发行相关董事会决议日前六个月起至今，公司实施或拟实施的财务性投资及类金融的具体情况

　　自本次发行相关董事会决议日（即2022年12月30日）前六个月起至本募集说明书签署日，公司不存在实施或拟实施的财务性投资及类金融的情况。

　　（二）公司最近一期末不存在持有金额较大、期限较长的交易性金融资产和可供出售的金融资产、借予他人款项、委托理财等财务性投资的情形

　　公司围绕“一主两翼”的发展战略，构建“以不动产投资开发为主、以综合服务与不动产金融为翼”的不动产生态平台。基于以上发展战略，公司的投资主要围绕着房地产开发业务或通过其他综合服务、不动产金融服务协同主业发展，截至2022年12月31日，公司不存在持有金额较大、期限较长的交易性金融资产和可供出售的金融资产、

　　截至2022年12月31日，公司合并报表的归母净资产金额为19,626,440.69万元，财务性投资占比为0.56%，不属于期末存在金额较大的财务性投资的情形，符合《证券期货法律适用意见第18号》有关规定，具体如下：

　　截至2022年12月31日，公司交易性金融资产账面金额为 14,955.02万元，主要为公司发行的ABS或者基金公司作为资产发起机构发行的ABS等资产证券化产品；公司在房地产开发过程中为满足合作条件而配建学校进行的教育投资及建筑工程施工业务，不属于财务性投资。

　　此外，发行人投资保利文化，系希望加强在文化教育产业的协同。由此，发行人投资保利文化系围绕主营业务的发展与延伸。但考虑到保利文化系港股上市公司，发行人对保利文化的持股比例极低，基于谨慎性的考虑，将发行人对上述公司的出资认定为财务性投资。

　　截至2022年12月31日，公司衍生金融资产账面金额为18,299.00万元，均为公司开展国际业务中为对冲外汇波动风险持有的外汇套期保值工具，不属于财务性投资。

　　截至2022年12月31日，公司其他非流动金融资产账面金额为 176,873.63 万元，主要系从事房地产开发服务或围绕其产业链上下游开展投资，其中，涉及财务性投资金额合计80,349.80万元，具体如下：

　　1 广东省高速公路发展股份有限公司 （以下简称“粤高速A”） 79,149.80 高速公路、桥梁的建设施工，公路、桥梁的收费和养护管理业务等 是

　　2 韶山光大村镇银行股份有限公司 （以下简称“韶山光大”） 1,200.00 货币金融服务 是

　　注：粤高速A的期末账面金额较2022年9月30日有所增加，主要系期末公允价值变动，非追加投资所致

　　粤高速A系A股上市公司，公司投资粤高速A是基于高速公路沿线土地规划设计与开发的战略考虑。由此，公司投资上述公司系围绕主营业务的发展与延伸。但考虑到公司与粤高速A尚未有具体的合作项目落地，基于谨慎性的考虑，将该笔投资认定为财务性投资。

　　韶山光大主要由光大银行、三一集团、保利发展、韶山市城乡建设发展集团有限公司等投资，为韶山市城市建设等发展提供金融支持。但考虑到其主要从事货币金融业务，与公司主营业务关联度较低，因此将该笔投资认定为财务性投资。

　　截至2022年12月31日，公司其他权益工具投资账面金额为33,181.94万元，为对中央企业贫困地区产业投资基金股份有限公司、北京市石景山区鲁谷中精众和养老照料中心、太原市晋源区和熹老年公寓及太原市晋源区青运和悦会养老服务中心的投资。

　　其中，中央企业贫困地区产业投资基金股份有限公司系根据《中央国务院关于打赢脱贫攻坚战的决定》及其分工落实方案，由国务院国资委牵头、财政部参与发起，有关中央企业共同出资设立，其主要投资于欠发达地区资源开发利用、产业园区建设、新型城镇化发展等。公司对其的投资系响应中央脱贫号召，且与主营业务相关，不属于财务性投资。北京市石景山区鲁谷中精众和养老照料中心主要从事养老业务，提供养老生活护理、居家养老上门以及老年营养餐等服务。太原市晋源区和熹老年公寓及太原市晋源区青运和悦会养老服务中心为老年人提供养老照料、餐饮、生活护理等服务。公司对其的投资系围绕发行人房地产开发主营业务的上下游产业链开展，有利于主营业务的发展，不属于财务性投资。

　　要系从事房地产开发服务或围绕其产业链上下游开展投资，其中，涉及财务性投资金额合计 29,087.14 万元，具体如下：

　　1 广东粤财金融云科技股份有限公司 28,900.46 投资粤财金科，旨在双方围绕社区消费等普惠金融业务共同打造小微零售金融云平台，为业主提供更丰富的社区金融服务。但鉴于发行人仅参股粤财金科，且与其业务协同规模较小，因此从谨慎性的角度，将发行人对粤财金科的投资认定为财务性投资

　　3 珠海信保晨星卓越股权投资合伙企业（有限合伙） 186.68 投资珠海金智维信息科技有限公司，其主营业务为提供企业级RPA平台等的数字员工整体解决方案。但鉴于与发行人主营业务关联度较低，从谨慎性角度将该笔投资认定为财务性投资

　　注：广东粤财金融云科技股份有限公司的期末金额较2022年9月30日有所增加，系权益法核算下确认的投资收益，非追加投资所致

　　综上，截至2022年12月31日，发行人合并报表的归母净资产金额为19,626,440.69万元，财务性投资占比为0.56%，不属于期末存在金额较大的财务性投资的情形，符合《证券期货法律适用意见第18号》及《监管规则适用指引——发行类第7号》等有关规定。

　　2022年11月28日，为贯彻落实党中央、国务院决策部署，积极发挥资本市场功能，支持实施改善优质房企资产负债表计划，加大权益补充力度，促进房地产市场盘活存量、防范风险、转型发展，更好服务稳定宏观经济大盘。中国证监会决定在股权融资方面调整优化5项措施，包括恢复上市房企和涉房上市公司再融资。优质房企有责任落实中央政策，积极发挥资本市场作用，在“保交楼、保民生”领域做出积极贡献。

　　房地产行业作为我国国民经济的重要支柱产业，在拉动投资、促进消费、保持国民经济持续增长中发挥了重要作用。近年来，中央坚定落实“房住不炒”，强化土地、金融、财税端的调控力度，不断巩固房地产长效机制成果。随着行业长效机制的不断健全，多层次住房供应体系的不断丰富，房地产行业逐步进入良性循环和健康发展阶段。

　　2022年11月28日，中国证监会发布的“5项措施”提出“允许上市房企非公开方式再融资，引导募集资金用于政策支持的房地产业务，包括与‘保交楼、保民生’相关的房地产项目，经济适用房、棚户区改造或旧城改造拆迁安置住房建设，以及符合上市公司再融资政策要求的补充流动资金、偿还债务等。”本次向特定对象发行募集资金拟投入广州保利领秀海、西安保利天汇、大连保利城等14个房地产开发项目和补充流动资金，作为央企上市公司，公司将积极响应国家提出的关于房地产行业“保交楼、保民生”相关政策号召，为房地产行业改善“保交楼”问题，实现“保民生”的目的提供坚实助力。

　　公司拟通过本次向特定对象发行，改善自身资本结构，降低资产负债率，减少利息支出压力，从而提高公司的盈利能力和抗风险能力，进一步提高公司综合竞争力，增强公司应对未来市场变化的能力，实现股东利益最大化。

　　此外，房地产开发企业属于资金密集型企业，充足的现金流对企业的发展至关重要。保利发展作为全国领先的房地产开发企业，开发项目分布广泛，产品类型丰富，拥有大量优质土地储备。通过本次向特定对象发行股票募集资金，公司的资金实力将获得大幅提升，为房地产项目开发建设提供有力的资金保障。

　　本次发行的发行对象为包括实际控制人保利集团在内的不超过35名符合中国证监会规定的特定对象。保利集团基本情况如下：

　　经营范围 国有股权经营与管理;实业投资、资本运营、资产管理;受托管理;对集团所属企业的生产经营活动实施组织、协调、管理;承办中外合资经营、合作生产;进出口业务;会议服务;承办展览展示活动;与以上业务相关的投资、咨询、技术服务、信息服务等。（企业依法自主选择经营项目,开展经营活动;依法须经批准的项目,经相关部门批准后依批准的内容开展经营活动;不得从事本市产业政策禁止和限制类项目的经营活动。）

　　截至本募集说明书签署日，保利集团直接持有公司335,087,645股；通过保利南方集团持有公司4,511,874,673股，合计持有公司4,846,962,318股，持股比例为40.49%，为公司的实际控制人。保利集团的具体情况详见本募集说明书“第一节发行人基本情况”之“二、股权结构、控股股东及实际控制人情况”之“（三）发行人的控股股东、实际控制人情况”的相关内容。

　　除保利集团外，截至本募集说明书签署日，本次发行的其他发行对象尚未确定，因而无法确定其他发行对象与公司的关系。其他发行对象与公司的关系将在发行结束后公告的发行情况报告书中予以披露。

　　（三）本募集说明书披露前十二个月内，发行对象及其控股股东、实际控制人与上市公司之间的重大交易情况

　　2022年12月30日，公司与保利集团签订了《保利发展控股集团股份有限公司2023年度非公开发行A股股票认购协议》（以下简称“《股票认购协议》”），主要内容如下：

　　2、认购价格：本次非公开发行过程中向认购人发行的发行价格与向其他特定对象发行的发行价格相同。该发行价格应不低于定价基准日（即发行期首日）前20个交易日发行人股票交易均价的80%和截至定价基准日发行人最近一期末经审计的归属于母公司普通股股东的每股净资产值的较高者（即“发行底价”，按“进一法”保留两位小数）。在发行人取得中国证券监督管理委员会等证券监管部门就本次非公开发行的核准批文后，按照《上市公司非公开发行股票实施细则》规定的竞价程序进行竞价，认购人接受根据竞价结果确定的最终发行价格且不参与竞价，根据竞价结果由发行人董事会与保荐机构（主承销商）协商确定发行价格。在无人报价或未能通过竞价方式产生发行价格的情形下，保利集团将以发行底价（定价基准日前20个交易日公司股票均价的80%和截至定价基准日发行人最近一期末经审计的归属于母公司普通股股东的每股净资产值的较高者）继续参与认购。

　　3、认购数量：本次非公开发行过程中，发行人将向认购人和其他特定对象同时发行股份，本次非公开发行的股票数量合计不超过81,914万股（含81,914万股）。认购人承诺以不低于人民币1亿元并且不超过人民币10亿元的现金、并且按前述条款所述与其他认购对象相同的价格认购本次发行的股票，具体认购股票数量在本协议约定的认购价格确定之日起三个工作日内由双方签订补充协议最终确定。

　　4、限售期：认购人认购的股票在本次非公开发行完成后18个月内不得转让。本次非公开发行完成后，由于发行人送红股、资本公积金转增股本等原因增加的发行人股份，亦应遵守上述限售期安排。认购人认购的股票在上述锁定期限届满后，其转让和交易依照届时有效的法律法规和上海证券交易所的相关规则办理，发行人对此不作出任何保证和承诺。

　　5、支付方式：认购人应在本协议生效条件所述的全部批准均已获得并与发行人就具体认购股份数量签订补充协议后，按照发行人与保荐机构（主承销商）公告的具体缴款日期，将认购资金全额缴付至保荐机构（主承销商）指定的账户，验资完毕后，扣除相关费用再划入发行人募集资金专项存储账户。

　　如本次发行结束前，监管部门对本次发行适用的法律、法规予以修订，提出其他强制性审批要求或豁免部分行政许可事项的，则以届时生效的法律、法规为准进行调整。

　　本次发行将全部采用向特定对象发行A股股票的方式进行，将在中国证监会同意注册后的有效期内选择适当时机向特定对象发行。

　　本次发行的发行对象为包括保利集团在内的不超过35名（含35名）的特定对象，其中，保利集团拟以现金方式认购本次发行股份金额不低于人民币1亿元且不超过10亿元。除保利集团以外的其他发行对象包括证券投资基金管理公司、证券公司、保险机构投资者、信托投资公司、财务公司、合格境外机构投资者及其他符合法律法规规定的合格投资者。其中，证券投资基金管理公司、证券公司、合格境外机构投资者、人民币合格境外机构投资者以其管理的两只以上基金认购的，视为一个发行对象；信托投资公司作为发行对象的，只能以自有资金认购（若发行时法律、法规或规范性文件对发行对象另有规定的，从其规定）。

　　除保利集团外，其他最终发行对象将在本次发行经上海证券交易所审核通过并经中国证监会同意注册后，由公司董事会及其授权人士在股东大会的授权范围内，与保荐机构（主承销商）根据相关法律、法规和规范性文件的规定以竞价方式确定。

　　本次向特定对象发行股票的定价基准日为发行期首日。发行价格不低于定价基准日前20个交易日公司A股股票交易均价的80%和截至定价基准日发行人最近一期末经审计的归属于母公司普通股股东的每股净资产值的较高者（即“发行底价”，按“进一法”保留两位小数）。

　　定价基准日前20个交易日公司A股股票交易均价=定价基准日前20个交易日公司A股股票交易总额÷定价基准日前20个交易日A股股票交易总量。若公司在本次发行定价基准日至发行日期间发生派息、送股、资本公积金转增股本等除权、除息事项，本次发行股票的价格将作相应调整。

　　在前述发行底价的基础上，最终发行价格由公司董事会及其授权人士在股东大会授权范围内本次发行经上海证券交易所审核通过并经中国证监会同意注册后，按照中国证监会的相关规定，根据发行对象申购报价情况与保荐机构（主承销商）协商确定。

　　保利集团接受根据竞价结果确定的最终发行价格且不参与竞价。在无人报价或未能通过竞价方式产生发行价格的情形下，保利集团将以发行底价（定价基准日前20个交易日公司股票均价的80%和截至定价基准日发行人最近一期末经审计的归属于母公司普通股股东的每股净资产值的较高者）继续参与认购。

　　上市公司总股本为 11,970,443,418股。本次向特定对象发行的股票数量不超过81,914万股（含81,914万股），最终发行数量将由公司董事会及其授权人士在股东大会授权范围内，在本次发行获得上海证券交易所审核通过并经中国证监会同意注册后，按照中国证监会的相关规定，与保荐机构（主承销商）协商确定。

　　若公司股票在关于本次发行的董事会决议公告日至发行日期间发生送股、资本公积金转增股本等除权事项，以及其他事项导致公司总股本发生变化的，则本次发行数量上限将进行相应调整。

　　本次向特定对象发行股票募集资金总额不超过1,250,000.00万元（含本数），扣除发行费用后的净额拟投资于以下项目：

　　本次向特定对象发行股票募集资金净额少于项目总投资的部分，公司将利用其他方式予以解决。本次发行募集资金到位之前，公司将根据项目进度的实际情况以自筹资金先行投入，并在募集资金到位之后予以置换。如果本次实际募集资金净额相对于拟募集资金投资额存在不足，在不改变拟投资项目的前提下，董事会可对上述单个或多个投资项目的拟投入募集资金金额进行调整，或者通过自筹资金弥补不足部分。

　　若本次向特定对象发行募集资金总额因监管政策变化或发行注册文件的要求予以调整的，则届时将相应调整。

　　本次向特定对象发行股票完成后，保利集团认购的股份自发行结束之日起18个月内不得转让。其余认购对象所认购的本次发行的A股股份自发行结束之日起6个月内不得转让。本次发行结束后，由于公司送红股、资本公积金转增股本等原因增加的公司股份，亦应遵守上述限售期安排。

　　本次发行的发行对象因本次发行取得的公司股份在限售期届满后减持还需遵守法律、法规、规范性文件、上交所相关规则以及《公司章程》的相关规定。

　　本次发行决议的有效期为公司股东大会审议通过本次发行方案之日起12个月内有效。若国家法律、法规对向特定对象发行股票有新的规定，公司将按新的规定进行相应调整。

　　本次发行的发行对象中包含保利集团，保利集团为公司实际控制人，因此保利集团为公司的关联方，其参与本次发行的认购构成关联交易。公司董事会在审议本次向特定对象发行A股股票事项时，关联董事回避表决，独立董事对本次关联交易发表了事前认可意见和同意的独立意见。公司股东大会在审议本次发行事项时，关联股东将对相关议案回避表决。公司将严格遵照法律法规以及公司内部规定履行关联交易的审批及披露程序。

　　截至本募集说明书签署日，除上述发行对象以外，本次向特定对象发行的其他发行对象尚未确定，最终是否存在因其他关联方认购公司本次向特定对象发行股份构成关联交易的情形，将在发行结束后公告的发行情况报告书中披露。

　　截至本募集说明书签署日，公司总股本为11,970,443,418股，保利南方集团持有公司4,511,874,673股，占公司总股本的37.69%，为公司的控股股东；保利集团持有保利南方集团100%股份，并直接持有公司335,087,645股，占公司总股本的2.80%，合计持有公司40.49%股份，为公司的实际控制人。

　　本次发行前后，公司的控股股东均为保利南方集团，实际控制人均为保利集团。本次发行不会导致公司的控制权发生变化。

　　本次发行相关事项已经公司2022年第12次临时董事会、2023年第1次董事会、2023年第一次临时股东大会、2023年第二次临时股东大会审议通过；公司已取得有权国资监管单位保利集团关于本次发行的同意；需上海证券交易所审核通过并经中国证监会作出予以注册决定。

　　本次向特定对象发行A股股票发行募集资金总额不超过1,250,000.00万元（含本数），扣除发行费用后拟投入以下项目：

　　本次向特定对象发行A股股票发行股票募集资金净额少于项目总投资的部分，公司将利用其他方式予以解决。本次向特定对象发行A股股票发行募集资金到位之前，公司将根据项目进度的实际情况以自筹资金先行投入，并在募集资金到位之后予以置换。

　　如果本次实际募集资金净额相对于拟募集资金投资额存在不足，在不改变拟投资项目的前提下，董事会可对上述单个或多个投资项目的拟投入募集资金金额进行调整，或者通过自筹资金弥补不足部分。

　　公司本次募集资金投资项目广州保利领秀海、西安保利天汇、大连保利城等14个房地产开发项目和补充流动资金项目，均与公司主业紧密相连，符合公司的业务发展方向和发展战略，符合行业发展趋势和国家产业政策，具有较好的市场前景和盈利能力。本次发行完成后，发行人的主营业务保持不变，不存在因本次发行而导致的业务及资产整合计划。

　　本项目位于广州市番禺区，东北面临狮子洋，南至山海连城项目，西至汽车小镇项目。本项目规划用地面积114,724平方米，总建筑面积408,643平方米，容积率2.6，为普通住宅项目。

　　本项目位于广州市番禺区石碁板块，临近莲花站枢纽，可快速接驳新化快速路、华南快速路、新光快速路等，项目交通便捷，与主城通达性强；项目周边教育资源丰富，有广大附中番禺实验学校等。项目主要满足当地与周边地区的刚性及改善性需求，具备较好的市场前景。

　　建字第号、 建字第号、 建字第号、 建字第号、 建字第号、 建字第号、 建字第号、 建字第号、 建字第号、 建字第号、 建字第号、

　　穗房预（网）字第20220327号、 穗房预（网）字第20220329号、 穗房预（网）字第20220499号、 穗房预（网）字第20220491号、 穗房预（网）字第20220487号、 穗房预（网）字第20220492号、

　　本项目的总投资预计为669,782万元，其中土地成本为398,105万元，开发前期费为6,093万元，建设安装工程费为162,911万元，配套设施建设费为21,208万元，期间费用为71,907万元，其他费用为9,558万元。

　　本项目目前已开工。项目计划使用募集资金145,000万元，其余资金公司将通过自有资金、银行等途径解决。

　　本项目预计实现销售额 738,573万元，实现净利润 50,737万元，销售净利率为6.87%。项目各项经济指标良好，经济性上可行。

　　本项目位于西安市高新区，天谷五路与云水六路东南。本项目规划用地面积99,560平方米，总建筑面积390,383平方米，容积率2.8，为普通住宅项目。

　　项目位于西安市高新区软件新城板块，紧邻高新区核心片区，有华为、比亚迪、中兴、三星、美光等企业入驻。项目周边有绕城高速，地铁3号线号线等轨道交通，周边有高新一中、高新医院等配套资源，项目主要满足当地与周边地区的改善性需求，具有较大开发潜力。

　　预售证 高新预售字第2022466号、 高新预售字第2022418号、 高新预售字第2023072号、 高新预售字第2023073号

　　本项目的总投资预计为558,010万元，其中土地成本为365,499万元，开发前期费为4,918万元，建设安装工程费为127,762万元，配套设施建设费为19,229万元，期间费用为30,673万元，其他费用为9,929万元。

　　本项目目前已开工。项目计划使用募集资金125,000万元，其余资金公司将通过自有资金、银行等途径解决。

　　本项目预计实现销售额 654,426万元，实现净利润 62,800万元，销售净利率为9.60%。项目各项经济指标良好，经济性上可行。

　　本项目位于大连市金普新区拥政街道，东至经四路，西至永安大街，北至纬一路，南至纬二路。本项目规划用地面积185,448平方米，总建筑面积433,700平方米，容积率2.0，为普通住宅项目。

　　项目位于大连市金普新区金州产业新园，是集居住、教育、商业、产业等于一体的综合性园区。项目临近大连地铁3号线九里站，距离金州湾机场10公里，交通出行便利。项目周边教育资源丰富，项目西侧为大连市金州高级中学。项目主要满足当地与周边地区的刚性及改善性需求，具备较好的市场前景。同时，为保障居民回迁安置需求，本项目将建设不少于130套70-100平方米的回迁安置房。

　　国有土地使用权出让合同 大政地（金）出字〔2021〕24号、 大政地（金）出字〔2021〕52号

　　土地使用权证 辽（2021）金普新区不动产权第01900219号、辽（2022）金普新区不动产权第0900093号

　　预售证 大房预许字第2022046号、 大房预许字第2022047号、 大房预许字第2022061号、 大房预许字第2022069号、 大房预许字第2023015号、 大房预许字第2023016号

　　本项目的总投资预计为321,844万元，其中土地成本为111,793万元，开发前期费为6,430万元，建设安装工程费为126,138万元，配套设施建设费为30,909万元，期间费用为29,153万元，其他费用为17,421万元。

　　本项目目前已开工。项目计划使用募集资金110,000万元，其余资金公司将通过自有资金、银行等途径解决。

　　本项目预计实现销售额 358,223万元，实现净利润 24,370万元，销售净利率为6.80%。项目各项经济指标良好，经济性上可行。

　　本项目位于合肥市包河区，东至上海路，北至牯牛降路。本项目规划用地面积63,441平方米，总建筑面积219,651平方米，容积率2.4，为普通住宅项目。

　　本项目位于合肥市包河区，隶属淝河板块，临近地铁4号线站点、上海路与包河大道（主干道）。项目紧邻合肥第五十六中学，教育资源丰富；临近合肥市第三人民医院，医疗资源较优；临近智慧中央公园，生态景观资源较优。项目主要满足当地与周边地区的刚性及改善性需求，具备较好的市场前景。同时，为响应当地政府人才引进政策号召，保障引入人才的居住需求，本项目配套建设14,000平方米的保障性租赁住房。

　　土地使用权证 皖（2022）合肥市不动产权第1238092号、 皖（2022）合肥市不动产权第1238090号

　　建设工程规划许可证 建字第号、 建字第号、 建字第号、 建字第号、 建字第号、 建字第号、 建字第号、 建字第号、 建字第号、 建字第号、 建字第号、 建字第号、 建字第号

　　本项目的总投资预计为312,835万元，其中土地成本为188,281万元，开发前期费为2,534万元，建设安装工程费为92,972万元，配套设施建设费为10,890万元，期间费用为16,881万元，其他费用为1,277万元。

　　本项目目前已开工。项目计划使用募集资金90,000万元，其余资金公司将通过自有资金、银行等途径解决。

　　本项目预计实现销售额 361,681万元，实现净利润 30,502万元，销售净利率为8.43%。项目各项经济指标良好，经济性上可行。

　　本项目位于中山市翠亨新区起步区，南至翠亨快线，西至翠江路，东至翠微路。本项目规划用地面积83,597平方米，总建筑面积345,250平方米，容积率3.0，为普通住宅项目。

　　项目位于中山市翠亨新区起步区，为深圳向西外溢的桥头堡。深中通道预计 2024年通车，通车后，项目到深圳车程缩短到30分钟，到南沙车程缩短到15分钟。翠亨新区作为中山市重点规划及产业升级片区，近年来不断发力已形成临海装备制造产业基地、哈工大机器人产业园等，后续将继续引入众多高新科技园区。未来马鞍岛将有大量产业人口涌入，在商业、医疗、教育规划方面也较为齐全。项目主要满足当地与周边地区的刚性及改善性需求，具备较好的市场前景。

　　预售证 中建房（预）字第2020364号、 中建房（预）字第2020365号、 中建房（预）字第2020367号、 中建房（预）字第2021231号、 中建房（预）字第2021340号、 中建房（预）字第2021344号

　　本项目的总投资预计为486,121万元，其中土地成本为236,042万元，开发前期费为5,673万元，建设安装工程费为169,865万元，配套设施建设费为17,512万元，期间费用为53,408万元，其他费用为3,621万元。

　　本项目目前已开工。项目计划使用募集资金85,000万元，其余资金公司将通过自有资金、银行等途径解决。

　　本项目预计实现销售额 571,637万元，实现净利润 43,781万元，销售净利率为7.66%。项目各项经济指标良好，经济性上可行。

　　本项目位于南京市江北新区，东至规划道路，南至康安路，西至丰字河，北至镇南河。本项目规划用地面积64,102平方米，总建筑面积207,680平方米，容积率2.4，为普通住宅项目。

　　本项目位于南京市江北新区，属于青奥板块，临近长江隧道及地铁10号线临江·青奥体育公园站，交通便捷。项目紧邻大悦城及砂之船奥特莱斯，商业配套丰富，教育及生活配套完善。项目主要满足当地与周边地区的刚性及改善性需求，具备较好的市场前景。

　　本项目的总投资预计为485,964万元，其中土地成本为337,965万元，开发前期费为3,042万元，建设安装工程费为102,396万元，配套设施建设费为12,484万元，期间费用为25,393万元，其他费用为4,684万元。

　　本项目目前已开工。项目计划使用募集资金85,000万元，其余资金公司将通过自有资金、银行等途径解决。

　　本项目预计实现销售额 554,900万元，实现净利润 42,448万元，销售净利率为7.65%。项目各项经济指标良好，经济性上可行。

　　本项目位于西安市国际港务区，东至和泰路，南至港兴三路。本项目规划用地面积96,158平方米，总建筑面积329,353平方米，容积率2.5，为普通住宅项目。

　　本项目位于西安市国际港务区，属于国际港务区核心奥体中心板块。项目南侧接壤地铁14号线新寺站，交通便捷、通达性强；项目周边有陕西师范大学附属中学陆港校区，交大第二附属医院陆港院区，生活、医疗、教育配套齐全，居住环境良好。项目主要满足当地与周边地区的刚性及改善性需求，具备较好的市场前景。

　　土地使用权证 陕（2022）西安市不动产权第0010494号、 陕（2022）西安市不动产权第0010495号

　　预售证 港务预售字第2022160号、 港务预售字第2022236号、 港务预售字第2022159号、

　　港务预售字第2022449号、 港务预售字第2022380号、 港务预售字第2022327号、 港务预售字第2022198号、 港务预售字第2022412号、 港务预售字第2022135号、 港务预售字第2022134号、

　　本项目的总投资预计为311,323万元，其中土地成本为140,959万元，开发前期费为4,096万元，建设安装工程费为105,884万元，配套设施建设费为17,189万元，期间费用为21,133万元，其他费用为22,062万元。

　　本项目目前已开工。项目计划使用募集资金80,000万元，其余资金公司将通过自有资金、银行等途径解决。

　　本项目预计实现销售额 363,308万元，实现净利润 35,346万元，销售净利率为9.73%。项目各项经济指标良好，经济性上可行。

　　本项目位于南京市栖霞区，南至寅春西路，西至燕园路。本项目规划用地面积61,125平方米，容积率2.6，总建筑面积222,464平方米，为普通住宅项目。

　　本项目位于南京市栖霞区，属于燕子矶板块，位于南京城北商业中心，紧邻地铁1号线北延（在建）吉祥庵站；地铁6、7号线（在建）换乘站万寿站。地块西侧及南侧为南外燕子矶分校及晓庄小学，紧邻招商花园城及华润万象汇。项目主要满足当地与周边地区的刚性及改善性需求，具备较好的市场前景。

　　本项目的总投资预计为522,964万元，其中土地成本为343,185万元，开发前期费为3,330万元，建设安装工程费为111,336万元，配套设施建设费为14,227万元，期间费用为46,232万元，其他费用为4,654万元。

　　本项目目前已开工。项目计划使用募集资金80,000万元，其余资金公司将通过自有资金、银行等途径解决。

　　本项目预计实现销售额 597,098万元，实现净利润 47,587万元，销售净利率为7.97%。项目各项经济指标良好，经济性上可行。

　　本项目位于合肥市肥西县，东至规划支路，北至石门路。本项目规划用地面积69,953平方米，总建筑面积202,556平方米，容积率2.0，为普通住宅项目。

　　本项目位于合肥市肥西县，毗邻政务区，紧邻石门路、金寨路、莲花路等干道。项目周边有多个大型商业，紧邻尚泽大都会、百乐门广场、正大广场。项目周边有丰富的医疗资源，并规划了幼儿园以及中小学。项目主要满足当地与周边地区的刚性及改善性需求，具备较好的市场前景。同时，为响应当地政府人才引进政策号召，保障引入人才的居住需求，本项目配套建设9,400平方米的保障性租赁住房。

　　本项目的总投资预计为255,498万元，其中土地成本为139,929万元，开发前期费为2,687万元，建设安装工程费为85,348万元，配套设施建设费为14,527万元，期间费用为11,539万元，其他费用为1,468万元。

　　本项目目前已开工。项目计划使用募集资金65,000万元，其余资金公司将通过自有资金、银行等途径解决。

　　本项目预计实现销售额 301,271万元，实现净利润 28,749万元，销售净利率为9.54%。项目各项经济指标良好，经济性上可行。

　　本项目位于广州市荔湾区广钢新城西南侧，北面临近荔塱批发市场，西侧临近花地河，南至元邦明月水岸。本项目规划用地面积27,686平方米，总建筑面积147,497平方米，容积率3.8，为普通住宅项目。

　　本项目位于广州市荔湾区，西南侧临近花地河，具备独特景观资源。项目位于核心主城，临近地铁西塱站，现有1号线号线号线，交通便捷。项目周边有中海花湾天地、广百百货等丰富的大型商业项目，以及广州市第一人民医院鹤洞分院等医疗资源。项目主要满足当地与周边地区的刚性及改善性需求，具备较好的市场前景。

　　建设工程规划许可证 建字第号、 建字第号、 建字第号、 建字第号、 建字第号、 建字第号、 建字第号

　　预售证 穗房预（网）字第20220648号、 穗房预（网）字第20230013号、 穗房预（网）字第20230045号

　　本项目的总投资预计为333,469万元，其中土地成本为243,986万元，开发前期费为2,063万元，建设安装工程费为57,735万元，配套设施建设费为6,174万元，期间费用为19,874万元，其他费用为3,637万元。

　　本项目目前已开工。项目计划使用募集资金55,000万元，其余资金公司将通过自有资金、银行等途径解决。

　　本项目预计实现销售额 380,264万元，实现净利润 38,050万元，销售净利率为10.01%。项目各项经济指标良好，经济性上可行。

　　本项目位于广州市黄埔区，北侧为开源大道，东侧为广大附中与广大附小、西侧为越秀岭南雅筑，南侧为绿地杉禾田。本项目规划用地面积46,909平方米，总建筑面积142,409平方米，容积率2.5，为普通住宅项目。

　　本项目位于广州市黄埔区，项目周边居住氛围浓厚，交通体系完善，距京港澳高速出入口车程较近，可便捷通达珠江新城、琶洲。项目周边有广大附小、附中等丰富的教育资源。项目主要满足当地与周边地区的刚性及改善性需求，具备较好的市场前景。同时，本项目将建设9,705平方米的政策性住房，并由政府回购。

　　土地使用权证 粤（2022）广州市不动产权第06067783号、 粤（2022）广州市不动产权第06067782号

　　建字第号、 建字第号、 建字第号、 建字第号、 建字第号、 建字第号、 建字第号、 建字第号、 建字第号、 建字第号、 建字第号、

　　预售证 穗房预（网）字第20220660号、 穗房预（网）字第20220659号-1、 穗房预（网）字第20220658号、

　　本项目的总投资预计为256,696万元，其中土地成本为166,118万元，开发前期费为2,352万元，建设安装工程费为58,830万元，配套设施建设费为6,580万元，期间费用为16,114万元，其他费用为6,702万元。

　　本项目目前已开工。项目计划使用募集资金50,000万元，其余资金公司将通过自有资金、银行等途径解决。

　　本项目预计实现销售额 281,201万元，实现净利润 18,929万元，销售净利率为6.73%。项目各项经济指标良好，经济性上可行。

　　本项目位于南京市江北新区，东至规划道路，西至晴樾府，南至广西梗大街，北至规划道路。本项目规划用地面积41,532平方米，总建筑面积143,253平方米，容积率2.8，为普通住宅项目。

　　本项目位于南京市江北新区，属于核中核板块，临近扬子江隧道，紧邻地铁4号线号线换乘站中央商务站，交通便捷。项目周边教育资源丰富，有鼓楼幼儿园分园、南京一中江北新区小学、南京一中高中部；商业产业配套齐全，临近卓悦汇、京东Mall、华润商业综合体与江北地下城CBD商圈；医疗资源丰富，有鼓楼医院江北分院、江苏省肿瘤医院；周边有江北图书馆、南京美术馆等文娱配套。项目主要满足当地与周边地区的刚性及改善性需求，具备较好的市场前景。

　　国有土地使用权证 苏（2022）宁浦不动产权第0046888号、 苏（2022）宁浦不动产权第0046886号、 苏（2022）宁浦不动产权第0046887号

　　本项目的总投资预计为383,332万元，其中土地成本为248,316万元，开发前期费为2,322万元，建设安装工程费为84,870万元，配套设施建设费为9,992万元，期间费用为34,471万元，其他费用为3,361万元。

　　本项目目前已开工。项目计划使用募集资金50,000万元，其余资金公司将通过自有资金、银行等途径解决。

　　本项目预计实现销售额 441,296万元，实现净利润 36,756万元，销售净利率为8.33%。项目各项经济指标良好，经济性上可行。

　　本项目位于合肥市包河区，西至北京路，南至乌鲁木齐路。本项目规划用地面积35,619平方米，总建筑面积95,529平方米，容积率2.0，为普通住宅项目。

　　本项目位于合肥市包河区，隶属产业园板块，紧邻5号线义兴站与繁华大道，连通包河大道、上海路。项目紧邻实验学校，教育资源丰富；毗邻万泓中心MALL、贡街商业街区，生活配套完善；临近骆岗中央公园，生态景观资源较优。项目主要满足当地与周边地区的刚性及改善性需求，具备较好的市场前景。

　　国有土地使用权证 皖〔2022〕合肥市不动产权第1238096号、 皖〔2022〕合肥市不动产权第1238204号

　　建字第号、 建字第号、 建字第号、 建字第号、 建字第号、 建字第号、 建字第号、 建字第号、 建字第号、

　　本项目的总投资预计为151,373万元，其中土地成本为92,236万元，开发前期费为1,189万元，建设安装工程费为43,384万元，配套设施建设费为4,915万元，期间费用为8,971万元，其他费用为678万元。

　　本项目目前已开工。项目计划使用募集资金40,000万元，其余资金公司将通过自有资金、银行等途径解决。

　　本项目预计实现销售额 173,853万元，实现净利润 13,707万元，销售净利率为7.88%。项目各项经济指标良好，经济性上可行。

　　本项目位于莆田市荔城区，北临城市主干道八二一北街。本项目规划用地面积69,288平方米，总建筑面积354,760平方米，容积率4.3，为普通住宅项目。

　　本项目位于莆田市荔城区，北临城市主干道八二一北街，路网密集，出行较为便捷。项目周边有绶溪公园、莆田学院附属医院、莆田四中等，配套设施完善。项目主要满足当地与周边地区的刚性及改善性需求，具备较好的市场前景。同时，为保障居民安置需求，本项目将建设16,300平方米的安置房及配套设施，并由政府进行回购。

　　预售证 （2022）莆房许字第30号、（2022）莆房许字第45号、 （2022）莆房许字第53号、（2022）莆房许字第65号、 （2022）莆房许字第66号、（2022）莆房许字第79号、 （2022）莆房许字第92号、（2022）莆房许字第96号、 （2023）莆房许字第6号、（2023）莆房许字第14号

　　本项目的总投资预计为416,492万元，其中土地成本为255,384万元，开发前期费为3,867万元，建设安装工程费为121,367万元，配套设施建设费为15,468万元，期间费用为18,604万元，其他费用为1,802万元。

　　本项目目前已开工。项目计划使用募集资金 40,000万元，其余资金公司将通过自有资金、银行等途径解决。

　　本项目预计实现销售额 498,971万元，实现净利润 47,080万元，销售净利率为9.44%。项目各项经济指标良好，经济性上可行。

　　根据公司经营实际及资金规划，为满足公司营运资金的基本需求，降低财务风险，增强持续盈利能力，公司拟将本次募集资金中的150,000.00万元用于补充流动资金，占募集资金总额的比例为12%，未超过募集资金总额的30%，符合《上市公司证券发行注册管理办法》等法规要求。

　　房地产行业属于资金密集型行业，截至2022年12月末，公司房地产项目在建面积1.47亿平方米，公司保有货币资金主要用于项目建设、财务费用、日常管理费用、营销费用及税费支出等刚性支出，符合行业特点。考虑到履约保证金存款等资金受限及全国各省市对房地产项目的预售资金监管要求，公司仍需要必要的营运资金来满足业务的正常开展。

　　2020-2022年，公司的签约销售金额分别为5,028亿元、5,349亿元和4,573亿元，受行业整体下行趋势影响最近一年签约销售金额有所下滑。报告期各期，公司经营活动产生的现金流量净额分别为1,515,589.53万元、1,055,121.72万元和742,237.71万元，公司经营活动产生的现金流量净额存在一定程度的下滑，主要原因为公司在手项目建设资金投入加大，同时当期签约销售金额增速放缓，资金回笼压力较大，公司对营运资金仍有需求的缺口。通过本次向特定对象发行A股股票，募集部分资金用于补充流动资金，为公司正常业务开展提供资金保障。

　　近年来，公司通过银行借款、债券融资等多种方式筹集资金为推动公司持续发展、提升市场竞争力提供了资金支持和保障，但由此产生的财务费用呈现逐年上升趋势。2020年、2021年及2022年，公司财务费用分别为31.60亿元、33.86亿元和36.86亿元。

　　本次向特定对象发行A股股票募集资金部分将用于补充流动资金，有利于降低公司债务融资规模，减轻财务费用开。

本站 最近，瑞幸再一次抢占了头条版面。 不是因为前阵子与椰树集团的“土潮”联名，而是在于它所谓的上市动态。 最近，市场消息称瑞幸咖啡考虑在香港上市，一时间激起众人的关注。对此，瑞