成交疲软!深圳楼市难在哪?

  • 2022-05-06
  • John Dowson

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说真的,不是深圳不想放松,而是现在全国上下都盯着,有时候,无形的压力,更致命。

从2月初指导价满一周年以来,不断传出政策调整的消息,几乎每个月都会来一次,

3月份,深圳住建局在回应指导价调整一事上,消息被全国各大媒体报道,深圳中介更是大做文章,舆论反响太大,以至于后来这条消息又被删除了。

4月的传言更是离谱,“全国有贷记录,只要还清深圳买房即可首付3成;深户3年社保+3年深户调整为1年社保+1年深户,非深户5年社保调整为3年”。

虽然该讯息目前已被证实为谣言,但也产生了不小的影响。

舆论的压力导致政策一而再再二三的难产,无限期延后,但其实深圳迫切需要一场放松,提振信心。

深圳4月份的成交数据出炉,二手住宅仅1860套,相比于3月份成交有所好转,但依然是处于历史低位。

图片截自深圳房地产信息平台

1-4月深圳二手房住宅共成交5357套,对比去年1-4月的二手住宅成交数据(22840套),简直不堪入目。

那些嚷嚷着深圳楼市快速回暖的,可以洗洗睡了。

二手房市场持续承压,新房市场也呈现疲软状态,以鸿荣源尚璟公馆为例,推售441套房源,户型59-82平2-3房,均价8.9万/平。

开盘前,项目打着刚需上车的旗号,让市场期待不已,加上认筹成绩不差,441套吸引了551批客户,入围比1:1.2。

说真的,小户型确实不错,击中刚需心怀,500多万买南山2房,700多万买3房,确实是不错的选择。

如果是市场好的周期,正常是能够当天完全去化的,现在却出现了一些尴尬的情况,项目开盘之初便打折,但现在不仅没有清盘,并且还开启了转介。

被市场一致看好,却还剩下不少82平户型,按道理82平不差,户型紧凑实用,能够做到3房,在南山是无可挑剔的。

从去化的节奏可以看出,说明市场依旧疲软,刚需不足了。

当然,也有一部分是价格错配的原因。

82平户型虽然实用,符合刚需的需求,但是总价方面去到730万左右,已经不是刚需能承受的价格,反而是改善群体才能负担得起的价格。

深圳楼市整体偏冷,还会持续阴跌下去吗?

说实话,指望深圳楼市更坏,继续降价的,要收心了,一方面,现在市面上的房子,不少已经接近了2020年初。

乐有家数据显示,深圳接近指导价的房子已经超过50%;相比于2020年最高峰,普遍回调10-15%,有的甚至更多。

举个例子,中介朋友圈消息,南山瑞景华庭30平单间最近成交价270万,然而2020年3月的成交总价是260万,几乎倒回到了两年前。

另一方面,深圳市场有回暖的预期。

一个标志性事件,4月末中央政治局会议召开后,舆论彻底转向,之前对楼市是猛打猛敲,现在是万般呵护。

广东省政府发文,因城施策实施好差别化住房信贷政策,合理确定辖区内商业性个人住房贷款的最低首付款比例、最低贷款利率要求。

接着佛山、中山、东莞、惠州等,一个接一个放松,目前,大湾区内仅剩广州与深圳,留给他们的时间已经不多了。

个人预计,广州的放松或将先于深圳,虽然深圳明面的成交数据不好看,但盯的人实在太多,放松左右为难。

可以说,深圳楼市最难熬的时刻已经过去了,反过来说,当下也是深圳楼市最好的进场时机,无论是新房还是二手房。

上周土拍,深圳表现出不俗的成绩。

而且还是在地块位置不算好,以及部分地块上调限价之后产生的结果,很难不让人怀疑,深圳还需要放松吗?

但是即便限价有所放松,需要注意的是,基本都是国企央企级别的房企在抢滩,而深圳本地的民营房企则意兴阑珊。

这说明,即使土地限价有所放松,也不能代表全局。

对于买房人来说,关键问题是指导价压制之下,不能再加杠杆,二手房首付普遍去到5成左右,改善首付比例去到7-8成,首付压力高,置换还是无从下手。

二手房降温之后,新房也跟着下行,热度直线下降。适当的放松指导价,提振市场信心是有必要的。

退一步来说,现如今放松指导价不一定会带动成交大幅上涨,因为对未来信心变了,投资环境变了,看不到上涨预期,这也是楼市最大的黑天鹅。

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